地下停車場法律屬性及權(quán)屬界定——王萌萌與菏澤涇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車場糾紛案判決要點依據(jù)的是《民法典》號第275條的原則規(guī)定；停車位的法律性質(zhì)是根據(jù)停車位的類別和財產(chǎn)所有權(quán)來界定的。地面停車位歸住宅小區(qū)所有業(yè)主所有。地下民用防空停車位本質(zhì)上是國家戰(zhàn)備設(shè)施，應(yīng)該擁有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資、建設(shè)房地產(chǎn)，享有用益物權(quán)。案件索引一審：山東省菏澤市牡丹區(qū)人民法院（2020）魯1702民中272號（2020年2月11日） 二審：山東省菏澤市中級人民法院（2020）魯17閩中272號（2020年2月11日） 1717（2020年7月3日） 訴訟基本事實原告（上訴人）王某某辯稱如下。 2017年3月，原告在被告的欺騙、脅迫下簽訂了地下停車場合同，約定原告承包了一個停車位。原告支付了參與費2萬元，但在支付參與費后，我經(jīng)了解，涉事停車場為私人防空停車場。被告對該停車場沒有所有權(quán)，也不可能擁有該停車場的任何所有權(quán)。被告故意隱瞞這一事實，明顯構(gòu)成詐騙罪。根據(jù)法律規(guī)定，人防停車場屬于人防事業(yè)的一部分，其所有權(quán)屬于國家，不能買賣，因此認(rèn)購合同無效。因此，請求一審法院：（一）確認(rèn)涉案車位認(rèn)購合同無效，（二）判令被告退還認(rèn)購費2萬元，并賠償損失2400元。您來訂購。依法。被告（被上訴人）須澤茂伊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張，本案停車場租賃合同是雙方根據(jù)實際情況協(xié)商一致的，屬于雙方意思自治。當(dāng)事人之間，是合法有效的合同。沒有規(guī)定簽訂停車場占用合同就可以辦理停車場的房產(chǎn)所有權(quán)。地下停車場買賣合同和轉(zhuǎn)讓合同的簽訂停車場使用權(quán)是在當(dāng)?shù)剞k的，這是符合菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況的，山東省都沒有登記條件，更不用說菏澤市了。據(jù)此，請求駁回原告的訴訟請求。法院經(jīng)審理查明，2017年3月26日，原告王木庫與被告須澤牧井房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）簽訂了定期合同。地下停車場購買協(xié)議。 1、指定地下停車場由甲方房地產(chǎn)公司在山東省菏澤市牡丹區(qū)曹州路小區(qū)開發(fā)，選擇停車場時應(yīng)考慮甲方提供的面積。 二、認(rèn)購辦法：乙方于簽訂之日將本協(xié)議移交給甲方，認(rèn)購費為20000元，本協(xié)議簽訂后，認(rèn)購費不予退還，每個停車位將作為車位使用。收費人民幣10萬元，每個認(rèn)購號只能購買一個地下車位。3、乙方同意所選車位后，雙方簽署小區(qū)地下車位確認(rèn)書。合同上有房產(chǎn)公司蓋章，簽字人是王萌萌。 2017年3月26日，原告向被告支付停車位（1-30001）2萬元，被告開具加蓋公司印章的收據(jù)。 2019年10月，在涉案商業(yè)物業(yè)交接過程中，房地產(chǎn)公司建議王先生根據(jù)車輛認(rèn)購協(xié)議到營業(yè)廳選擇具體車位，公司通知其并要求他們簽訂合同。這是一份停車場使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但王某某等業(yè)主認(rèn)為應(yīng)簽訂地下停車場買賣合同，以便登記房產(chǎn)所有權(quán)，雙方發(fā)生糾紛。判決結(jié)果：2020年2月11日，山東省菏澤市牡丹區(qū)人民法院作出（2020）魯1702民中第272號民事判決，駁回原告王某的訴訟請求。宣判后，王某某不服原判提出上訴。 2020年7月3日，山東省菏澤市中級人民法院作出魯十七閩中第1717號民事判決，駁回上訴，維持原判。

判決理由法院生效判決認(rèn)為，本案爭議焦點為（一）涉案地下車位認(rèn)購協(xié)議的法律性質(zhì)和有效性；（二）上訴人是否要求返還車位。 做過。 2萬元認(rèn)購費及損失賠償有合法依據(jù)。關(guān)于重點1.關(guān)于認(rèn)購協(xié)議的法律性質(zhì)。根據(jù)2012年5月10日生效的第《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》號文第二條的規(guī)定，與本案相關(guān)的車位預(yù)訂合同為預(yù)訂合同。預(yù)約合同的法律性質(zhì)與預(yù)售協(xié)議的法律性質(zhì)不同�，F(xiàn)就本案涉案認(rèn)購協(xié)議的法律效力分析如下。首先，由澤市民防空局和市原一和規(guī)劃局根據(jù)地下車庫建設(shè)項目規(guī)劃許可頒發(fā)書面證書。與事件相關(guān)的防空地下室異地建設(shè)費用支付通知書、證明房地產(chǎn)公司支付私人防空項目異地建設(shè)費用的非稅普通發(fā)票等證據(jù)，涉案地下車庫并非私人防空工程，而是經(jīng)規(guī)劃部門許可，由房地產(chǎn)公司投資建設(shè)的地下車庫工程。其次，事件涉及的停車場為地下停車場，并非占用地面道路或業(yè)主共用的其他公共空間，且是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)由房地產(chǎn)公司投資建設(shè)的。商品房銷售公司表示，相關(guān)合同并未注明涉事地下停車庫納入商品房公共區(qū)域；公司未提供證據(jù)證明其已將地下停車位分配給商品房。要么在住宅銷售時按照公共建筑面積向所有業(yè)主支付，要么將地下停車場的建設(shè)成本按比例計入商品住宅銷售價格中。第三，考慮到預(yù)訂合同和預(yù)售合同是兩種具有不同法律特征的合同，目前法律法規(guī)明確要求簽訂預(yù)訂合同必須取得預(yù)售（銷售）許可，尚無強(qiáng)制性規(guī)定。預(yù)售，即房地產(chǎn)公司是否決定車位預(yù)售（售）證，并不一定影響相關(guān)認(rèn)購協(xié)議的法律效力。四、本案的預(yù)約合同僅是約定在未來一定期限內(nèi)簽訂停車場銷售合同，且預(yù)約合同并未約定本案停車場是否可以登記。由于這是涉及產(chǎn)權(quán)的問題，還涉及到正式停車場銷售合同的簽訂，所以是必須通過協(xié)商確定的事情。綜上，本案涉及的地下停車場認(rèn)購合同不符合合同無效的情形，應(yīng)當(dāng)合法有效。關(guān)于重點2。人民法院根據(jù)起訴當(dāng)事人選擇的法律關(guān)系性質(zhì)和訴訟請求的基本事實進(jìn)行審理，作出肯定或者否定的判決。本案中，王某某先生辯稱，因法律關(guān)系性質(zhì)與請求民事訴訟的效力不一致，涉案認(rèn)購協(xié)議無效，遂提起訴訟，要求返還認(rèn)購款。根據(jù)當(dāng)事人提起訴訟的事實和人民法院的判決，盡管二審法院作出了解釋，上訴人確認(rèn)認(rèn)購合同無效的主張沒有改變。上訴人以認(rèn)購協(xié)議無效為由主張退還車位費的主張，依法不能成立。原判決認(rèn)定的事實清楚，判決并無公正，二審也依法予以認(rèn)可。案例說明：在建筑物單獨所有權(quán)領(lǐng)域，停車位的性質(zhì)和所有權(quán)至關(guān)重要，涉及社區(qū)所有業(yè)主的利益，因此需要制定明確、具體的規(guī)則。《民法典》 第275條原則上規(guī)定了停車場的所有權(quán)，但關(guān)于停車場的法律性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬，要看其是否屬于建筑物單獨所有權(quán)的獨占部分所有權(quán)，還是屬于建筑物的獨占部分所有權(quán)。無論是否屬于所有權(quán)，現(xiàn)行法律和司法規(guī)則在司法實踐中對于此類糾紛的處理并沒有明確的規(guī)則，說明書中也沒有給出具體的定義。

因此，明確停車位的法律性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)，可以為司法活動提供統(tǒng)一的裁決規(guī)則，保護(hù)人民群眾的基本產(chǎn)權(quán)，完善我國的產(chǎn)權(quán)法律體系，進(jìn)一步有助于優(yōu)化和完善停車位的法律性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)。并保護(hù)國家財產(chǎn)安全。一、停車位類別界定停車位是社區(qū)業(yè)主生活、生計的輔助設(shè)施，在法律上屬于社區(qū)配套設(shè)施。一般來說，住宅區(qū)停車場按物理空間可大致分為以下類型： （1）地面停車場地面停車場是指與業(yè)主共用道路或其他場地供業(yè)主停放的停車場。停車場。該地面停車場未納入原批準(zhǔn)的經(jīng)營性建設(shè)規(guī)劃，未形成新的使用空間，未計入建筑面積，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 （2）所有權(quán)停車位按照停車位的空間位置劃分，地下停車位與地上停車位相對應(yīng)。地下停車場是利用區(qū)域地下空間建設(shè)的停車場，大致分為“自營停車場”和“私人防空停車場”兩種類型。產(chǎn)權(quán)停車場是指在建成區(qū)內(nèi)規(guī)劃供機(jī)動車停放的停車場、車庫；此類停車場通常結(jié)構(gòu)和用途獨立，區(qū)分明顯，具有專屬性。 （三）私人防空停車場私人防空停車場是指私人防空工程設(shè)立的、平時可供停車的停車場。人防停車場具有區(qū)別于一般建筑設(shè)施的特殊性，具有平時戰(zhàn)時的戰(zhàn)備性和強(qiáng)制性。從位置結(jié)構(gòu)上看，私人防空停車場可能位于現(xiàn)場停車場的下層，也可能位于同一樓層的單獨區(qū)域。 （四）機(jī)械式停車場機(jī)械式停車場是指通過載車板的升降、橫向移動來實現(xiàn)各個停車場目的的停車場。機(jī)械立體停車場在全國房產(chǎn)權(quán)登記中仍是一個新現(xiàn)象，如何確認(rèn)登記戶籍，如何確定建筑面積、擁有面積、分?jǐn)偯娣e等問題較多。目前還不清楚。涉及分戶、法律、法規(guī)、政策等。 2、不動產(chǎn)停車場權(quán)屬定義地面停車場是指業(yè)主共有的用于停車用途的道路或其他地塊的所有權(quán)而形成的停車場。根據(jù)《民法典》第274條的規(guī)定，“業(yè)主共用道路”是指位于建筑區(qū)域內(nèi)的城市公共道路以外的位于業(yè)主共用區(qū)域的道路。解釋稱，“其他用地”是指原未規(guī)劃為停車位、后來被占用為汽車停車場的用地，包括首層高架區(qū)域、屋頂平臺等，但不限于此。同時，第《民法典》號及相關(guān)司法解釋還規(guī)定，地面停車位應(yīng)當(dāng)由社區(qū)全體業(yè)主共享，不存在爭議。司法實踐中，爭議最大的問題是（地下）產(chǎn)權(quán)停車位問題�！睹穹ǖ洹� 第275條第一項規(guī)定：“建筑工地上規(guī)劃停放汽車的停車場、車庫的歸屬，由當(dāng)事人以出售、贈與、租賃的方式約定�！狈慨a(chǎn)車位應(yīng)根據(jù)實際情況確定：業(yè)主向開發(fā)商購買房產(chǎn)車位并辦理轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)歸業(yè)主所有；出售給業(yè)主未使用的房產(chǎn)車位所有權(quán)屬于業(yè)主主人。屬于開發(fā)商。此外，與房屋一樣，停車場的所有權(quán)也必須進(jìn)行所有權(quán)登記才能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，并取得所有權(quán)證書，以確認(rèn)所有者已實際獲得所有權(quán)。但我國現(xiàn)行法律并沒有對地下停車場權(quán)屬核實作出明確規(guī)定，只有一些行政法規(guī)和一些規(guī)范性文件涉及這一問題。此外，由于法規(guī)不一致、決策標(biāo)準(zhǔn)不同，業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾不斷。

根據(jù)我國規(guī)劃部門現(xiàn)行的建設(shè)項目審批流程，規(guī)劃許可是最終確立土地使用權(quán)、房屋權(quán)前的必要步驟，并對“建筑使用區(qū)域”進(jìn)行劃分、界定和容納。畫圖會更清楚。區(qū)分所有者的權(quán)利和義務(wù)。理論上，該區(qū)域的停車位在房屋正式出售前就已經(jīng)存在，或者停車位的問題會在預(yù)售沙盒或項目施工圖的廣告中明確。按照慣例，首次登記時，以建設(shè)單位名義頒發(fā)整個項目的所有權(quán)證書，建設(shè)單位憑借投資享有該部分停車位的所有權(quán)。建造。此類停車位結(jié)構(gòu)、用途獨立，可明確區(qū)分、專用。根據(jù)第《民法典》號第275條第一款規(guī)定，符合規(guī)劃建設(shè)的建設(shè)區(qū)域內(nèi)的停車位、車庫的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人約定的范圍內(nèi)。協(xié)商一致解決本質(zhì)上是通過市場機(jī)制解決糾紛，有利于停車位的有效管理和利用�！睹穹ǖ洹� 雙方有責(zé)任協(xié)商確定施工區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)，尊重合同精神，遵守規(guī)劃建設(shè)。因此，在處理相關(guān)權(quán)屬糾紛時，首先要考慮當(dāng)事人之間對于車位權(quán)屬是否有約定。但建設(shè)單位與業(yè)主之間沒有明確約定，或者約定不明確怎么辦？法律對此沒有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)事實情況，區(qū)別對待。首先，是業(yè)主承擔(dān)的建筑成本類型。如果在購房時將地下停車位的面積計入公共區(qū)域，或者開發(fā)商在房屋開發(fā)成本和社區(qū)規(guī)劃時已計算出地下停車位的建設(shè)費用，則應(yīng)將停車位作為公共區(qū)域使用。公共支持設(shè)施。按照“誰投資，誰受益”的原則，此類地下停車位屬于小區(qū)全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售，更無權(quán)轉(zhuǎn)讓。第二種是開發(fā)商獨立建設(shè)的。如果土地使用面積和車位建設(shè)費用不包含在整個小區(qū)的商品房配置中，由開發(fā)商投入自有資金單獨建設(shè)，那么開發(fā)商合理的做法是：可以，當(dāng)然可以。合同上寫明地下室屬于他。開發(fā)商可以將所有權(quán)出售給購房者，但原則上只能預(yù)售給社區(qū)商品房的預(yù)購者，預(yù)購者可以登記所有權(quán)。在司法實踐中，我們?nèi)绾螀^(qū)分上述情況并最終確定權(quán)利？最基本的方法是審查原平面圖、施工圖、工程造價等技術(shù)檔案，核實建筑面積比例是否符合實際情況。車位計入土地使用權(quán)總面積。特別是停車場的建設(shè)費用是否納入商品房建設(shè)費用并分擔(dān)？然后，這將用于最終確定停車位的所有權(quán)。關(guān)于舉證責(zé)任的分擔(dān)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對上述事實承擔(dān)舉證責(zé)任，不能舉證的，推定所有權(quán)屬于全體業(yè)主。三、圍繞私人防空停車場產(chǎn)權(quán)歸屬及其使用的一系列法律問題由于法律規(guī)定不明確，由此引發(fā)的糾紛明顯增多，各種問題層出不窮。這是司法實踐過程中存在的爭議，從認(rèn)識和判斷的角度來看，此類問題屬于司法工作中的難點、熱點問題，需要盡快解決。 （一）關(guān)于民間防空工程產(chǎn)權(quán)歸屬，政府投資建設(shè)的地下防空建筑物（個別人防工程）屬于政府所有。社會投資者投資并與私人建筑聯(lián)合建設(shè)的私人防空停車場（即建造的私人防空停車場）的所有權(quán)，我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。

對于這部分人防停車場的歸屬，無論是法理理論還是司法實踐都存在較大爭議。目前，根據(jù)法律規(guī)定和相關(guān)法院判例，人防停車場一般被視為國防財產(chǎn)，即歸國家所有，一旦設(shè)立，開發(fā)建設(shè)部門可以使用、管理并從中獲利。即開發(fā)商只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。具體依據(jù)為第五條第二項、第二十二條及第《人民防空法》條第254條第一項的規(guī)定，私人防空停車場的所有權(quán)屬于國家。建設(shè)新建民用建筑時，開發(fā)商必須按照國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)人民防空工程，這是開發(fā)商應(yīng)盡的法律義務(wù)。開發(fā)商作為人防停車場的建設(shè)單位，平時享有使用權(quán)并從中受益。該權(quán)利屬于第《民法典》 條規(guī)定的用益權(quán)類別。私人防空停車位的使用權(quán)必須通過合法程序取得。這意味著開發(fā)商必須向人防技術(shù)部門完成注冊和申請程序。 （二）關(guān)于私人防空停車場使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力，根據(jù)相關(guān)判例法，目前關(guān)于使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法律效力存在三種不同的判例一個人防停車場。防空停車位：禁用、啟用和部分啟用。筆者認(rèn)為，人防停車場使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效，理由如下：一、第十七條《民法典》（中發(fā)[2001]9號）明確規(guī)定：根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)法，現(xiàn)有民用防空裝備要在保持和提高戰(zhàn)備性、安全性、保密性的前提下，積極維護(hù)和利用，需要研究制定管理辦法。管理國家防空資產(chǎn)，明確人民防空裝備設(shè)施的所有權(quán)，實行所有權(quán)與使用權(quán)、管理權(quán)分離。將使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)投放市場、出租、轉(zhuǎn)讓。該文件從國家法律和政策層面鼓勵依法“轉(zhuǎn)讓”人防停車場使用權(quán)。第二，最高人民法院第二巡回法庭2019年第十五次審判會議紀(jì)要指出，人防停車位本質(zhì)上是國家戰(zhàn)備設(shè)施，是人防工程的現(xiàn)實形態(tài)。財產(chǎn)應(yīng)該是擁有的。按州。但為了鼓勵社會資本投資建設(shè)私人防空工程，減輕國家財政負(fù)擔(dān)，在人防工程獲批后，投資者將使用具有收益權(quán)的私人防空停車位。權(quán)利。驗收檢驗。也就是說，如果投資者經(jīng)人防部門批準(zhǔn)取得私人防空停車場使用權(quán)，則該私人防空停車場使用權(quán)可以被強(qiáng)制執(zhí)行；否則，投資者沒有合法權(quán)利使用私人防空停車場而申請執(zhí)行，但即使投資人申請執(zhí)行，因為這是投資人的合法財產(chǎn)，人民法院也不會支持。雖然《中共中央、國務(wù)院、中央軍委關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》沒有明確私人防空停車場使用權(quán)的法律性質(zhì)，但《民法典》第5條明確規(guī)定了私人防空停車場的投資權(quán)和使用權(quán)的權(quán)利和利益。利潤。人防停車場使用權(quán)。投資者可以獲得其投資的私人防空停車場的使用權(quán)，但這使他有權(quán)獲得該權(quán)利，投資者自動獲得其投資的私人防空停車場的使用權(quán)。這不是你得到的。憑借其投資行為，成為私人防空停車位使用權(quán)的權(quán)利人。私人防空停車場使用權(quán)作為用益物權(quán)的取得也有一定的事實依據(jù)，是經(jīng)過一定的法律事實和法律程序而形成的，必須符合公共性和產(chǎn)權(quán)信任的原則。人防停車位作為國防戰(zhàn)備設(shè)施，服務(wù)于國家戰(zhàn)備需要，不同于一般民用財產(chǎn)。

因此，為保證人民防空工程滿足戰(zhàn)時人民防空需要，并便于平時監(jiān)督管理和有效維護(hù)，有關(guān)國家主管部門建立了民用防空工程使用許可制度。防空項目。我們正在招聘。經(jīng)國家主管部門申請批準(zhǔn)后，頒發(fā)使用權(quán)證書，只有使用者才能享有私人防空停車場的合法使用權(quán)。因此，最高人民法院認(rèn)為，平時人民防空工程使用權(quán)證書實際上起到了確認(rèn)人民防空工程使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)證書的作用，并在此基礎(chǔ)上，取得使用權(quán)是是否享有該項目合法使用權(quán)的依據(jù)。上述紀(jì)要將人防停車場使用權(quán)確定為用益權(quán)，并以人防工程普通使用證作為該用益權(quán)的證明�；�于產(chǎn)權(quán)與債權(quán)區(qū)分的原則，筆者認(rèn)為，人防經(jīng)營企業(yè)是否取得日常使用權(quán)證書，不影響人防停車場使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的法律效力。相信。總體而言，私人防空停車場的所有權(quán)和使用權(quán)，以及與私人防空停車場相關(guān)的特種房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和交易流轉(zhuǎn)，也是實際停車場權(quán)屬糾紛的根源。這需要在國家法律層面予以解決，并制定明確的規(guī)定，充分保護(hù)權(quán)利人的基本產(chǎn)權(quán)。來源：《人民防空法》 2022年第10期（人民法院出版局中國應(yīng)用法研究所主編）中國應(yīng)用法編輯：常躍旺