地下車(chē)庫(kù)架空層屬于開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主，樓棟地下架空層是公共區(qū)域嗎?
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業(yè)主捍衛(wèi)地下室高架地板的56 個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題解答
凡是不能登記并取得專(zhuān)屬權(quán)屬證書(shū)的（人防）地下室以及在該等（人防）地下室內(nèi)設(shè)置的停車(chē)位，絕對(duì)是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的共同部分，不得處分其所有權(quán)或者使用權(quán)。未經(jīng)授權(quán)的權(quán)利。
問(wèn)題四：如何直觀地確定地下架空層的歸屬？唐振東律師表示，“小區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)要么屬于私人部分，要么屬于公用部分，第三部分是“不，不存在”。無(wú)法獲得專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)的地下室架空樓層（包括停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)）絕對(duì)是公共區(qū)域。所有者。問(wèn)題五：人防地下室的權(quán)屬按照什么標(biāo)準(zhǔn)確定？唐振東律師表示，“人防地下室也是不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)屬也是根據(jù)民事所有權(quán)的法律法規(guī)確定的， “房地產(chǎn)和土地管理。應(yīng)該做出決定。”問(wèn)題六：開(kāi)發(fā)商自稱(chēng)是人防設(shè)施下方停車(chē)位的投資人、所有者，這該如何理解？唐振東律師答：（1）開(kāi)發(fā)商不僅僅是私人防空的投資人您所在社區(qū)的地下停車(chē)位，還有您所在地區(qū)的房地產(chǎn)管理房屋和道路的投資者。有。僅為初始投資者，并非投資成本的最終承擔(dān)者。 （2）投資者，特別是初始投資者，不一定是最終所有者。成為投資者只是成為所有者的必要條件，而非充分條件。例如，在社區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的社區(qū)警察大樓從一開(kāi)始就屬于政府所有，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的物業(yè)管理樓和社區(qū)道路（不含城市公共道路）則歸政府所有。政府，每個(gè)人都分享。 （3）開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的、無(wú)專(zhuān)屬所有權(quán)的私人防空地下停車(chē)庫(kù)，無(wú)疑屬于業(yè)主共有。問(wèn)題七：我小區(qū)開(kāi)發(fā)商欠別人錢(qián)，法院準(zhǔn)備拍賣(mài)我小區(qū)地下室。唐振東律師答：根據(jù)《物權(quán)法》號(hào)第十條規(guī)定，“執(zhí)法人員應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、權(quán)屬、使用情況進(jìn)行必要的調(diào)查，并對(duì)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查”。應(yīng)當(dāng)依法制作調(diào)查記錄或者收集其他有關(guān)資料，不得任意執(zhí)行。法院利用公權(quán)力對(duì)無(wú)法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的業(yè)主共有的地下室采取強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)的，業(yè)主可以依據(jù)第227條的規(guī)定提出書(shū)面異議�？梢裕础皞�(gè)人”）如果案外對(duì)執(zhí)行標(biāo)的有異議的。 “異議”），應(yīng)立即提起法律訴訟，確認(rèn)地下架空地層的所有權(quán)。民事執(zhí)行程序中，查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)的標(biāo)的物必須是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。無(wú)法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的業(yè)主共同擁有的部分，將不被視為開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，將用于單獨(dú)拍賣(mài)，以?xún)斶�開(kāi)發(fā)商的債務(wù)。問(wèn)題8：開(kāi)發(fā)商認(rèn)為并聲稱(chēng)，地下室架空地板如果合用就是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，如果不是合用則不是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。馬蘇。這種理解正確嗎？唐振東律師回答說(shuō)：“共享的東西就屬于所有者，不共享的東西就不屬于所有者。”這句話(huà)前半句肯定是正確的，但后半句就缺乏基本的專(zhuān)業(yè)常識(shí)。后半句這是一種混淆視聽(tīng)、不負(fù)責(zé)任的謬論，把業(yè)主龐大的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)當(dāng)作兒戲，欺騙了很多普通人甚至一些“專(zhuān)家”。 （一）“不與公眾共享的就不共享�！薄皹I(yè)主共享，開(kāi)發(fā)商壟斷。”根本沒(méi)有法律依據(jù)。作為界定開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)有哪些行政法規(guī)規(guī)定該面積是否納入共有產(chǎn)權(quán)？面積屬于開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有財(cái)產(chǎn)，不屬于共有財(cái)產(chǎn)。所有者的共同部分。正確的理解是：公共區(qū)域內(nèi)的一切物品絕對(duì)歸業(yè)主共同所有。如果不在共享池中，則會(huì)被共享。這并不意味著所有者不是共同擁有的。
事實(shí)上，許多不屬于公共區(qū)域的區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主，而不是開(kāi)發(fā)商。例：《房屋登記辦法》 B3 總建筑面積分?jǐn)侭3.1 第三款規(guī)定“多棟建筑使用的保安室，控制室不計(jì)入總建筑面積（分配）�！钡鲜鑫飿I(yè)管理用房均由業(yè)主合法擁有。又如：《不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施細(xì)則》 8. 2. 2-c)規(guī)定“非圍合陽(yáng)臺(tái)按建筑面積的二分之一計(jì)算”。非圍合陽(yáng)臺(tái)（剩余）的一半不計(jì)算建筑面積，按建筑面積的二分之一計(jì)算。建筑面積。（剩余）一半計(jì)算為建筑面積。不計(jì)算建成面積連建筑面積都沒(méi)有計(jì)算的事實(shí)足以表明，（剩余的）一半陽(yáng)臺(tái)不能納入公共泳池（盡管它的面積是“無(wú)”））但誰(shuí)敢說(shuō)：陽(yáng)臺(tái)的（另一）半部沒(méi)有封閉，因此不列入公共泳池，陽(yáng)臺(tái)的（另一）半部開(kāi)放開(kāi)發(fā)是你的嗎？又如，《房地產(chǎn)管理法》（GB/T50353-2013）3.0.13規(guī)定“窗框與室內(nèi)地面高差小于0.45米，凈結(jié)構(gòu)高度不小于2.10米”。飄窗應(yīng)根據(jù)其周?chē)娣e確定，防護(hù)結(jié)構(gòu)外的水平面積按面積的1/2計(jì)算�！钡l(shuí)敢呢？你會(huì)說(shuō)：因?yàn)椋ㄆ渌? /2面積的飄窗（飄窗）不計(jì)入公共泳池，（其他）1/2面積的飄窗（飄窗）是否也歸開(kāi)發(fā)商所有？順便指出，《物業(yè)管理?xiàng)l例》（GB/T50353-2013）是關(guān)于陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算的最新規(guī)定，在其3.0.21中，“陽(yáng)臺(tái)總面積主體結(jié)構(gòu)內(nèi)”規(guī)定。 “按結(jié)構(gòu)外周水平投影面積計(jì)算。主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，按結(jié)構(gòu)層水平投影面積計(jì)算1/2面積。 “如果認(rèn)為他們不被包括在內(nèi)的錯(cuò)誤信念是真的，那么每個(gè)人都處于危險(xiǎn)之中。無(wú)論你是法官、律師、開(kāi)發(fā)商的雇員，還是其他公民，只要你購(gòu)買(mǎi)了商品房，你的房屋就可以隨時(shí)被開(kāi)發(fā)商使用，理由是不侵犯住宅產(chǎn)權(quán)。有。對(duì)。一半是陽(yáng)臺(tái)，一半是凸窗。這是什么邏輯，只能是賊的邏輯。唐振東律師認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，第《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》號(hào)第3條明確規(guī)定了共同區(qū)域的認(rèn)定法律標(biāo)準(zhǔn)。該法律標(biāo)準(zhǔn)要么是專(zhuān)有（權(quán)利）部分，要么是通用部分。換句話(huà)說(shuō)，共享的存在或不存在不是確定共享部分的標(biāo)準(zhǔn)。 （2）共享區(qū)域（sharedreams）原本分為兩種：“應(yīng)該包含在共享池中的共享區(qū)域（sharedarea）”和“不應(yīng)該包含在共享池中的共享區(qū)域（sharedarea）”共享池�！� 。 “不宜共用的面積（部分）”是指建筑物的總面積和不宜共用的公共開(kāi)放空間的面積，但建筑物的功能不是為了服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳罨蚬猜毮堋?huì)完成。上面提到的很多建筑，如建筑服務(wù)門(mén)房、行政用房（部分）等，其銷(xiāo)售價(jià)格一般是根據(jù)建筑面積來(lái)確定的，建筑面積由室內(nèi)面積加上分?jǐn)偯娣e組成�？梢员Ｗo(hù)購(gòu)房者的利益，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，防止欺詐行為。為了保證開(kāi)發(fā)商在建筑面積計(jì)算上不侵犯購(gòu)房者的利益，國(guó)家制定了建筑面積份額的分配標(biāo)準(zhǔn)。就是說(shuō)要結(jié)合房產(chǎn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、維護(hù)社會(huì)公正的經(jīng)濟(jì)秩序等行政需要和規(guī)劃條件來(lái)確定哪些部分應(yīng)該納入公積金，哪些部分應(yīng)該與公眾共享。我覺(jué)得應(yīng)該是包括。這些是日本制定的，由相關(guān)政策法規(guī)直接規(guī)定，不作為確定房地產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。例如：《民事訴訟法》 第九條直接規(guī)定“用作人民防空工程的地下室不計(jì)入（公共泳池）總建筑面積”。防空地下室不能納入公共泳池。這意味著人防地下室不合法向公眾開(kāi)放。
即，除非法律有明確規(guī)定，“登記”是我國(guó)確定不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)有部分所有權(quán)歸屬的法律標(biāo)準(zhǔn)。換句話(huà)說(shuō)，共有財(cái)產(chǎn)要么是私人部分，要么是共有部分，不存在第三部分，毫無(wú)疑問(wèn)，所有無(wú)法登記或取得所有權(quán)證書(shū)的地下室和底層都是共有的。部分。 （三）路攤內(nèi)的建筑物必須具有路攤屬性。只能共享容積率中包含的部分。不計(jì)入容積率的地下室、架空樓層屬于公共面積，不得與他人合用，也不應(yīng)計(jì)入共有權(quán)益。
問(wèn)題9：如果開(kāi)發(fā)商有地下高架地板的預(yù)售證和專(zhuān)屬權(quán)屬證明，是否不屬于業(yè)主所有？唐振東律師回答如下：（1）地下室及架空地板（含車(chē)位、車(chē)庫(kù)） ），開(kāi)發(fā)商可以提交預(yù)售證明和產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則推定為開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)（但實(shí)際上并非），直至其移交。也就是說(shuō)，只有認(rèn)證程序和認(rèn)證機(jī)構(gòu)符合法律要求，它才成為開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)。如果預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證是通過(guò)非法混配取得的，則不屬于開(kāi)發(fā)商�，F(xiàn)實(shí)中，也存在通過(guò)非法混配取得預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證，但真正的業(yè)主提起行政訴訟并被吊銷(xiāo)的情況。 （2）在一些社區(qū)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)建立了自己的私人停車(chē)場(chǎng)，但這意味著該社區(qū)無(wú)論所有權(quán)如何都沒(méi)有共享公共停車(chē)場(chǎng)（居民公共停車(chē)場(chǎng)），但這并不意味著沒(méi)有。 （三）開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)位、車(chē)庫(kù)預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證，是指開(kāi)發(fā)商擁有該區(qū)域內(nèi)所有車(chē)位、車(chē)庫(kù)的預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證，并不意味著：你有。問(wèn)題10：小區(qū)內(nèi)沒(méi)有私人防空地下停車(chē)場(chǎng)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)已經(jīng)支付了場(chǎng)外建設(shè)私人防空設(shè)施的費(fèi)用。社區(qū)內(nèi)的停車(chē)位為純私人停車(chē)場(chǎng)。你相信嗎？唐振東律師回復(fù)如下。 “如果能在區(qū)域內(nèi)建設(shè)地下工程，就沒(méi)有可能支付人防設(shè)施異地建設(shè)費(fèi)用�！比朔喇惖亟ㄔO(shè)成本可能是由于復(fù)雜的地下管網(wǎng)或地下地質(zhì)構(gòu)造而造成的。這是不可能的。適用于無(wú)法進(jìn)行地下土木工程作業(yè)的區(qū)域。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)該區(qū)域沒(méi)有人防地下停車(chē)位，并且該區(qū)域的停車(chē)位是純粹的專(zhuān)用停車(chē)位，因?yàn)樗Ц读水惖亟ㄔO(shè)人防設(shè)施的費(fèi)用，那么必須測(cè)試開(kāi)發(fā)的真實(shí)性。
問(wèn)題11：目前，我所在社區(qū)有少數(shù)業(yè)主積極維權(quán)，但也有不少業(yè)主因各種原因不愿維權(quán)。唐振東律師回應(yīng)，維權(quán)應(yīng)該是自愿的，不能強(qiáng)迫。然而，任何人，包括法官、律師、法學(xué)院教授、房地產(chǎn)管理人員、網(wǎng)站媒體人員，甚至房地產(chǎn)公司工作人員和這些人的后代，都是或?qū)?huì)成為業(yè)主�？紤]到這種潛力，遲早會(huì)成為業(yè)主。特定社區(qū)的人們將來(lái)將面臨困難且昂貴的停車(chē)問(wèn)題。他們都會(huì)厭倦汽車(chē)并擔(dān)心停車(chē)問(wèn)題。因此，大家都很關(guān)心小區(qū)地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬。就是每個(gè)人都關(guān)心自己的利益和子孫后代的利益。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，正義往往顯得遙不可及，甚至遙不可及，但如果不追求正義，就永遠(yuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。唐振東律師衷心希望法治的光芒能夠普照各社區(qū)的共同點(diǎn)。問(wèn)題12：地下室架空地板為什么要獨(dú)立維權(quán)，國(guó)家不關(guān)心嗎？唐振東律師回應(yīng)如下：各國(guó)在保護(hù)公民權(quán)利和起訴刑事犯罪方面遵循不同的原則。對(duì)于刑事犯罪，通常由國(guó)家牽頭介入和調(diào)查。對(duì)于公民權(quán)利，國(guó)家堅(jiān)持不舉報(bào)、不答復(fù)的原則，民法并不保護(hù)沉睡于自身權(quán)利的公民權(quán)利人。即使是刑事犯罪，也有一些犯罪國(guó)家不積極干預(yù)或調(diào)查（換句話(huà)說(shuō)，“僅通過(guò)投訴即可處理的犯罪”）。例如，對(duì)于貪污罪案件，如果被害人、人民檢察院、被害人親屬不報(bào)案，國(guó)家不會(huì)積極介入、追究案件（刑法第九十八條、第二百七十條）。（見(jiàn)條的規(guī)定）。細(xì)節(jié)）。因此，如果有人試圖非法占用、牟利或?qū)I(yè)主共享的部分地下或高架停車(chē)位改造成永久提款機(jī)，業(yè)主無(wú)權(quán)這樣做，必須予以辯護(hù)。否則，就像那些靠贍養(yǎng)父母為生的開(kāi)發(fā)商一樣，即使每個(gè)開(kāi)發(fā)商都成為了百萬(wàn)富翁，但事情還沒(méi)有結(jié)束。問(wèn)題13：業(yè)主該如何維權(quán)？唐振東律師回答：“優(yōu)先采用訴訟、仲裁程序�！蔽覀冞x擇訴訟和仲裁程序，首先是因?yàn)槲覀儷@得了具有確認(rèn)產(chǎn)權(quán)效力的長(zhǎng)期判決書(shū)，其次是這種程序提供了客觀、冷靜、理性地解決矛盾。渠道。問(wèn)題14：地下室架空地板權(quán)益如何維權(quán)？ 唐振東律師回答：維權(quán)要合法、及時(shí)、專(zhuān)業(yè)、徹底。問(wèn)題15：為什么要依法保護(hù)自己的權(quán)利？唐振東律師回答： 如果你依法受到法律、國(guó)家機(jī)制的保護(hù)，你就會(huì)有魄力、有持久力，就會(huì)有力量。
問(wèn)題16: 如何保證自己的權(quán)利受到法律的保護(hù)？唐振東律師解答： 維護(hù)權(quán)利時(shí)不得堵塞道路、升旗。這需要時(shí)間、精力和金錢(qián)，消耗人心和戰(zhàn)斗力，并不能解決最終的問(wèn)題。它還很容易導(dǎo)致以下問(wèn)題：財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害、破壞治安、甚至刑事犯罪等緊急情況。問(wèn)題17：為什么我們需要及時(shí)維權(quán)？唐振東律師回答：如果及時(shí)去做，就不會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，并且可以減少很多后遺癥和麻煩。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都是以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。也就是說(shuō)，投資者在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前，首先成立項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司的名義取得土地并進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這類(lèi)項(xiàng)目公司除了開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目或者一些房地產(chǎn)項(xiàng)目外，通常不再長(zhǎng)期持有其他經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（即使持有，也是歸?*逅�，�**宓那灼藎�，转翌l腳笥訓(xùn)氖種�。个日b彰�。房地产开发完成后，销售完成后，諒T┫钅抗就岷訟�。染J抵髟誑⑸獺俺鍪邸背滴皇褂萌ú⒂胂钅抗窘獬賢蟛趴嘉�，那么业主抠犥会也抠犥矒Q嵴業(yè)嬌⑸套魑桓妗Ｎ侍?8：如何及時(shí)維權(quán)？唐振東律師及時(shí)回復(fù)：這意味著在法定時(shí)效范圍內(nèi)盡快進(jìn)行。當(dāng)然，權(quán)利人也不要輕舉妄動(dòng)，不要輕易進(jìn)入維權(quán)的實(shí)際程序，尤其是不要輕易自行進(jìn)入維權(quán)的實(shí)際程序，你需要做出決定。最終輸贏就看這一招，——的輸贏就看這一招。問(wèn)題19：為什么要保護(hù)職業(yè)權(quán)益？唐振東律師解答： 普通房產(chǎn)業(yè)主對(duì)地下室頂棚地板法律領(lǐng)域了解甚少。我們常常在捍衛(wèi)自己的權(quán)利時(shí)迷失方向。這個(gè)時(shí)候你就需要律師的幫助，而且需要專(zhuān)業(yè)律師的幫助。就像醫(yī)生一樣，律師也有很多專(zhuān)業(yè)，不**慣地下室和天花板糾紛的律師在面對(duì)這方面的糾紛時(shí)可能會(huì)不知從何入手，有時(shí)我們會(huì)感到悲痛。正是“字字如山”。勝敗就在一招之中，不可輕舉妄動(dòng)。如果業(yè)主想在針對(duì)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的地下室架空訴訟中獲勝，他們需要確保自己比對(duì)方或辦案法官更了解這方面的法律，你必須一步一步地去做。而且，剛接觸地下室、天花板糾紛的業(yè)主本人，甚至律師，也常常因不專(zhuān)業(yè)而碰壁或選擇錯(cuò)誤的道路，浪費(fèi)人力、財(cái)力，疲憊不堪、灰心喪氣的情況也不少見(jiàn)。無(wú)法解決他們的問(wèn)題。由于問(wèn)題的分布式性質(zhì)，事情往往要推倒重來(lái)，甚至重新開(kāi)始都不可能，導(dǎo)致錯(cuò)失機(jī)會(huì)，甚至錯(cuò)失應(yīng)有的產(chǎn)權(quán)和利益。然而，真正的專(zhuān)業(yè)律師，憑其經(jīng)驗(yàn)，會(huì)輕松辦案，幫助當(dāng)事人在法律框架內(nèi)花費(fèi)最小的法律費(fèi)用，獲得當(dāng)事人最大的權(quán)益。
問(wèn)題20：如何從職業(yè)角度維護(hù)自己的權(quán)益？唐振東回答：專(zhuān)業(yè)意味著找到合適的律師。這一切都是為了找到一位真正專(zhuān)業(yè)的律師。男人怕入錯(cuò)行，女人怕嫁錯(cuò)郎�，F(xiàn)階段，能夠真正了解并處理地下室架空地板事故的人寥寥無(wú)幾。業(yè)主在財(cái)力和人脈方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于開(kāi)發(fā)商，他們唯一的“王牌”就是依靠法律和真正的專(zhuān)業(yè)律師。
問(wèn)題21：怎樣才能有效、徹底地維護(hù)自己的權(quán)利？唐振東律師解答： 與其拉橫幅、張貼布告欄、打口水戰(zhàn)，不如請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師講解法律，這樣更有效。讓他們據(jù)此采取行動(dòng)。徹底是指用盡一切法律手段和程序，爭(zhēng)取權(quán)利到底，爭(zhēng)取社區(qū)的權(quán)利，即使是暫時(shí)或階段性的困難和挫折，直到公共部分恢復(fù)并成為財(cái)產(chǎn)。就是不放棄對(duì)社會(huì)公平正義的追求。我是真實(shí)事物的完全所有者。問(wèn)題22：業(yè)主維權(quán)主要需要解決哪些問(wèn)題？唐振東回答：兵馬未動(dòng)，糧草先來(lái)。業(yè)主為了維權(quán)首先要解決的問(wèn)題就是籌集維權(quán)資金，也就是籌集資金，認(rèn)真打官司，否則就不用擔(dān)心。當(dāng)然，您需要找到合適的律師。問(wèn)題23：為什么需要提前繳納基本律師費(fèi)？唐振東律師表示，地下室、吊頂樓層案件大部分情況復(fù)雜難度大，圖紙需要專(zhuān)業(yè)收集分析，審批文件高度、表格、證書(shū)等可以有幾十厘米，有時(shí)甚至超過(guò)1米（指一些中型的案件）。許多部門(mén)需要解決，特別是在某些部門(mén)仍然或多或少難以進(jìn)入、丑陋和笨拙的地方。因此，為了保證訴訟質(zhì)量，律師需要在前期調(diào)查取證、分析考慮圖紙、批文、表格、證書(shū)以及專(zhuān)業(yè)律師等方面花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，因?yàn)榻M隊(duì)辦案往往會(huì)消耗大量的人力和財(cái)力，律師事務(wù)所應(yīng)該考慮及早回應(yīng)，在安排律師并開(kāi)始回應(yīng)之前，您需要收取基本的代理費(fèi)用。此外，地下維權(quán)訴訟的組織有效性決定了訴訟的最終質(zhì)量。我們的經(jīng)驗(yàn)表明，固定成本產(chǎn)權(quán)保護(hù)可以最大程度地團(tuán)結(jié)所有確定的產(chǎn)權(quán)保護(hù)持有人，從而提高案件的順利進(jìn)展和質(zhì)量。問(wèn)題24：收費(fèi)是否太高？唐振東律師解答： 相比于工作量、問(wèn)題的復(fù)雜性、工作環(huán)境，甚至深入淺出、平易近人、真正專(zhuān)業(yè)的待遇，律師費(fèi)是非常高的。微不足道，也不貴。相比地下室和樓上的房產(chǎn)價(jià)值，一石二鳥(niǎo)。問(wèn)題25：譚律師，您是否致力于打贏地下室、上層維權(quán)官司？ 唐振東律師回答： 所有的客戶(hù)都希望自己的律師能夠百分百的努力去打贏官司，我希望。我理解這種感覺(jué)。然而，即使律師有信心自己會(huì)依法勝訴，但他們的專(zhuān)業(yè)水平并不允許他們承諾一定會(huì)勝訴（這構(gòu)成虛假?gòu)V告）。因此，較大或較知名的律師不太可能承諾贏得您的案件。很多時(shí)候，打贏官司的人要么是個(gè)臭小子（你留給誰(shuí)都會(huì)后悔的），要么就是一個(gè)沒(méi)有職業(yè)道德的騙子。當(dāng)事人最好通過(guò)與律師的溝通了解律師的專(zhuān)業(yè)方向和專(zhuān)業(yè)程度，從法律角度預(yù)測(cè)案件的成功率。實(shí)踐證明，不承諾打贏案件的律師往往是更負(fù)責(zé)任、綜合素質(zhì)更高的律師。您可能想咨詢(xún)當(dāng)?shù)鼗虺鞘械穆蓭焻f(xié)會(huì)或法律部門(mén)的律師管理處并詢(xún)問(wèn)“律師可以承諾打贏官司嗎？”承諾雙贏是否有違律師職業(yè)道德？又是否可信？一個(gè)有資質(zhì)、有資質(zhì)的律師會(huì)承諾打贏官司嗎？此外，律師沒(méi)有資格或權(quán)力保證您的案件成功。這是因?yàn)榘讣慕Y(jié)果不僅取決于律師的專(zhuān)業(yè)法律技能，還取決于對(duì)方證據(jù)的變量（例如，開(kāi)發(fā)商是否認(rèn)為地下室的架空地板是“合法的”） ）（提供房產(chǎn)所有權(quán)證明）。裁判員的法律良心（即取決于裁判員是否公正、依法裁判）。
畢竟，有權(quán)起草反映案件結(jié)果的判決書(shū)的是裁判員，而不是律師。 ）換句話(huà)來(lái)說(shuō)，打贏官司取決于你運(yùn)用事實(shí)和法律的能力。如果事實(shí)對(duì)業(yè)主有利，裁判依法裁決，則可以勝訴。唐振東律師未能承諾打贏官司，并不意味著他缺乏打贏官司的技巧或信心。相反，唐振東律師認(rèn)為，唐振東的法律團(tuán)隊(duì)有足夠的信心和能力在法律層面擊敗對(duì)手（擁有對(duì)手所沒(méi)有的專(zhuān)業(yè)能力）。問(wèn)題26：法院收取的訴訟費(fèi)用貴嗎？唐振東律師回答： “這取決于業(yè)主如何提出索賠�！比绻晒μ岢鏊髻r，律師費(fèi)可能會(huì)非常低。問(wèn)題27：如果開(kāi)發(fā)商為了維權(quán)而對(duì)業(yè)主進(jìn)行報(bào)復(fù)怎么辦？唐振東律師表示，法律不允許業(yè)主通過(guò)訴訟或仲裁解決糾紛，答案是這是政府賦予的合法權(quán)利并受到國(guó)家機(jī)構(gòu)的保護(hù)。主人不會(huì)“毆打、毀壞或搶劫他們的寵物”，但如果這樣做，他們必須向警方舉報(bào)，并在必要時(shí)提起訴訟。因此，如果開(kāi)發(fā)商遵守法律規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該歡迎，但如果不遵守，業(yè)主也不必害怕，因?yàn)榉墒嵌芘坪妥o(hù)身符。業(yè)主拿回屬于自己的公用部分，是正確的、公正的、值得爭(zhēng)取的。當(dāng)然，盈利之路并非一帆風(fēng)順，業(yè)主需要遵守法律、智慧行動(dòng)、團(tuán)結(jié)一致，維護(hù)自身權(quán)益。
問(wèn)題28：為什么很多業(yè)主都說(shuō)地下地下層屬于開(kāi)發(fā)商？唐振東律師回答如下：下面這個(gè)關(guān)于牛頓的故事或許可以回答這個(gè)問(wèn)題。牛頓在大學(xué)時(shí)，他的數(shù)學(xué)老師巴羅教授曾警告他：“許多看似正確、簡(jiǎn)單的理論實(shí)際上是錯(cuò)誤的，而且缺乏嚴(yán)格的論證。”這幫助牛頓養(yǎng)成了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。這將帶來(lái)豐碩的成果。我們普通人之所以不好，成不了科學(xué)家，是因?yàn)槲覀兤胀ㄈ?*慣了依靠直覺(jué)看問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單地接受看到的東西，沒(méi)有深入思考，沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的推演。因?yàn)闊o(wú)法證明。當(dāng)古人看到太陽(yáng)從東方升起、從西方落下時(shí)，他們直覺(jué)認(rèn)為太陽(yáng)繞著地球轉(zhuǎn)，但實(shí)際上事實(shí)恰恰相反：地球繞著太陽(yáng)轉(zhuǎn)。如果直觀地看問(wèn)題的話(huà)，錯(cuò)誤不小。很多人想知道南京大屠殺為什么有那么多中國(guó)人被殺？日本侵略者是殘暴的，但也有人懷疑這是否也是中國(guó)人的自信和怯懦，我想是的。當(dāng)少數(shù)日本兵殺害了許多中國(guó)人的時(shí)候，他們?yōu)槭裁床环纯鼓兀恳苍S每個(gè)人都希望奇跡出現(xiàn)，而不是戰(zhàn)斗。問(wèn)題29：是否需要以業(yè)主委員會(huì)的名義成立業(yè)主委員會(huì)來(lái)保護(hù)我們的權(quán)益？唐振東律師說(shuō)民事權(quán)利確認(rèn)應(yīng)該以業(yè)主委員會(huì)的名義進(jìn)行，我回答說(shuō)沒(méi)有需要。當(dāng)然，業(yè)主委員會(huì)可以被訴訟，但不能隨意成為訴訟對(duì)象。業(yè)主委員會(huì)不能隨意起訴任何人。否則，如果遇到知識(shí)淵博的裁判或?qū)κ郑愫苋菀妆恢概�。向人民法院提起訴訟或者仲裁，以無(wú)行為能力為由駁回起訴或者上訴。例如，在成都市中級(jí)人民法院審理的上訴人（原告）金牛區(qū)尚錦城第二業(yè)主委員會(huì)與被上訴人四川杰作商業(yè)有限公司房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案中。 2015年12月21日發(fā)布的成民終字第9209號(hào)民事判決書(shū)稱(chēng)，“成都市金牛區(qū)上金城第二商務(wù)委員會(huì)不具備合格原告資格”。業(yè)主委員會(huì)被解散。唐振東律師早在2012年就寫(xiě)過(guò)一篇關(guān)于業(yè)主委員會(huì)資格的論文。該文件的標(biāo)題是“所有權(quán)委員會(huì)不能起訴他們想要起訴的任何人。”可以通過(guò)鏈接http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a501013hnh.html查看。問(wèn)題30：我所在地區(qū)剛剛敗訴了一審商品住宅延遲交付損害賠償案。人們的想法有點(diǎn)不同。有些人想放棄上訴。許多業(yè)主無(wú)意繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)其他房屋。原定的維權(quán)如架空保護(hù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)怎么辦？唐律師回答說(shuō)：“結(jié)果是可以改變的。即使你一審敗訴，如果你二審努力，也有可能贏，即使你一審敗訴，也有可能贏。”二審，再審有勝訴的可能�！币虼�，（1）如果車(chē)主本身不是專(zhuān)家，如果有原因，就提出上訴，另找專(zhuān)業(yè)律師處理，或者重拾斗志，努力堵住漏洞，進(jìn)行改進(jìn)。推薦。自己“克敵制勝”的能力。 （2）如果一審法院的證據(jù)和事實(shí)對(duì)您不利且無(wú)法推翻，我們建議您“花重金”聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師并提起上訴，只要您的經(jīng)濟(jì)能力允許意思是允許. （3）如果判決不公，我們建議您依法提起上訴，抗?fàn)幍降�。正義可能會(huì)遲到，但正義永遠(yuǎn)不會(huì)缺席。問(wèn)題31：車(chē)主應(yīng)該避免哪些心理和情況？唐振東律師答道：“分散、無(wú)組織、無(wú)資金、集中搭便車(chē)的精神和狀況應(yīng)該避免�！蔽覀円苊獬霈F(xiàn)維權(quán)的時(shí)候大家都舉手，而活動(dòng)的籌款卻幾乎無(wú)人舉手的情況。
問(wèn)題32：可以直接到當(dāng)?shù)卮順I(yè)主維權(quán)嗎？唐振東律師回答：只要業(yè)主選擇法律手段維權(quán)，地下室維權(quán)律師團(tuán)隊(duì)成員或者唐振東律師本人可以到現(xiàn)場(chǎng)代表業(yè)主，依法維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。問(wèn)題33：如何正確理解“實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)公共道路”?唐振東律師答：《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 提案：日本新建住宅應(yīng)推行街區(qū)制，原則上建在封閉住宅區(qū).將不再建造。已建成的住宅區(qū)、公寓樓要分期開(kāi)放，內(nèi)部道路應(yīng)改為公用道路。 “將現(xiàn)場(chǎng)道路變成公共道路”并不意味著“將所有業(yè)主共享的道路國(guó)有化”。 “城市公用道路”與“建設(shè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共享的公用道路”是不同的產(chǎn)權(quán)，各有特定的內(nèi)涵和外延。兩者都是公共道路，包括城市公共道路和建成區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共用的道路�！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》提到“實(shí)現(xiàn)城市道路公開(kāi)”，但沒(méi)有提到“實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)城市道路公開(kāi)”。 “公示”并不否認(rèn)房產(chǎn)所有者的產(chǎn)權(quán)。城市道路長(zhǎng)期以來(lái)都是公共的，但沒(méi)有人懷疑它們有產(chǎn)權(quán)，就像社區(qū)綠地，也稱(chēng)為公共綠地一樣，產(chǎn)權(quán)所有者是國(guó)家。空間，生命道路也稱(chēng)為公共道路，它們已經(jīng)是公共的，但同樣，無(wú)論多么公共，所有產(chǎn)權(quán)持有者都不能懷疑他們都是所有者。因此，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》并沒(méi)有剝奪業(yè)主對(duì)社區(qū)土地的共有所有權(quán)，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的制定也不違反物權(quán)法。當(dāng)然，城市道路一旦開(kāi)放，人們通行就沒(méi)有問(wèn)題，但汽車(chē)是否可以自由通行，必須根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)來(lái)確定。區(qū)域內(nèi)應(yīng)避免車(chē)輛通行。 “道路必須平坦、光滑，避免迂回，適合消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、運(yùn)貨車(chē)、垃圾車(chē)等交通�！� 問(wèn)題34：我所在地區(qū)的停車(chē)費(fèi)是多少？?jī)r(jià)格每年都在上漲。去年是350元/月，今年開(kāi)發(fā)商像直升飛機(jī)一樣漲到了500元/月。請(qǐng)您告訴業(yè)主一個(gè)解決方案嗎？唐振東律師回復(fù)：其實(shí)，我認(rèn)為業(yè)主應(yīng)該關(guān)心的主要問(wèn)題是這些車(chē)位的歸屬，即這些車(chē)位的真正權(quán)利人是誰(shuí)？如果停車(chē)位本身歸所有業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有法律依據(jù)占用或出租停車(chē)位用于商業(yè)用途。如果停車(chē)場(chǎng)本身是開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)有財(cái)產(chǎn)，
則開(kāi)發(fā)商有權(quán)逐年漲價(jià)（違反當(dāng)?shù)卣蛴械南迌r(jià)的除外）。 唐震東律師一直說(shuō)，作為業(yè)主，利益要自己依法去維護(hù)，愚味就會(huì)挨欺。 并且，對(duì)于業(yè)主共有的車(chē)位，如果被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)收租時(shí)，業(yè)主卻沒(méi)有為權(quán)利而斗爭(zhēng)的意識(shí)、勇氣和行動(dòng)，那么，業(yè)主也就應(yīng)該也就只能心甘情愿地接受開(kāi)發(fā)商占有、逐年漲價(jià)出租的現(xiàn)實(shí)。 問(wèn)題35：我們就地下室歸屬問(wèn)題咨詢(xún)過(guò)本地專(zhuān)家，感覺(jué)他們跟您講的不一樣，該相信誰(shuí)？ 唐震東律師答： 毋容置疑，您說(shuō)的專(zhuān)家在其他很多法律事項(xiàng)上都肯定會(huì)有過(guò)人之處，但專(zhuān)家也不可能全專(zhuān)。從目前來(lái)講，很多專(zhuān)家對(duì)于這方面法律規(guī)范的認(rèn)知程度，實(shí)際上也與法條本身所蘊(yùn)含的深刻含義和精神相差甚遠(yuǎn)。 唐震東律師講過(guò)：現(xiàn)階段能真搞懂地下室架空層（停車(chē)場(chǎng)）歸屬的人鳳毛麟角。 唐震東律師注意到很多專(zhuān)家對(duì)地下室架空層（停車(chē)場(chǎng)）歸屬的理解和發(fā)聲確實(shí)沒(méi)表現(xiàn)出“專(zhuān)”。唐震東律師想起了被絕大多數(shù)專(zhuān)家學(xué)者誤讀誤解的以下兩個(gè)方面�，F(xiàn)把它們列出來(lái)，立此存照。 誤讀誤解一：“沒(méi)有進(jìn)入公攤的就不是業(yè)主共有的”。 誤讀誤解二：“既然物權(quán)法第74條第2款規(guī)定了：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。那么，小區(qū)按照規(guī)劃設(shè)置的的車(chē)位就全部歸開(kāi)發(fā)商所有”。 為了給公眾正確的法律認(rèn)知，唐震東律師針對(duì)誤解一，在2014年1月19日寫(xiě)過(guò)一篇博文，博文名及鏈接是：車(chē)位常見(jiàn)糊涂觀點(diǎn)之澄清http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50101bp08.html。 為了澄清誤解二，唐震東律師已經(jīng)在2015年12月15日向全國(guó)人大法工委和最高人民法院研究室分別特快專(zhuān)遞了律師建議函，并在建議函中針對(duì)誤解二做了清晰、真專(zhuān)業(yè)的分析解讀。 順便談個(gè)小發(fā)現(xiàn)，2014年1月19日以前，將“面積公攤與否”作為界定地下室、架空層究竟是歸全體業(yè)主共有還是歸開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有的判斷標(biāo)準(zhǔn)，像傳染病蔓延一樣，在專(zhuān)家、學(xué)者、行政部門(mén)乃至司法實(shí)踐中都有相當(dāng)?shù)挠绊懀彝裾裼修o底氣十足，彌漫一片。而現(xiàn)在，唐震東律師明顯感覺(jué)到“面積公攤與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)”不再那么精氣神了。 問(wèn)題36：您已經(jīng)答復(fù)的這么全，我們不請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師、請(qǐng)普通律師或者自己來(lái)打官司，行嗎？ 唐震東律師答： 應(yīng)該還不行。唐震東律師語(yǔ)重心長(zhǎng)的、早期給業(yè)主的以下金典語(yǔ)錄可以作為補(bǔ)充回答： ······業(yè)主們不要輕易進(jìn)入維權(quán)實(shí)戰(zhàn)程序，一定要‘謀定而動(dòng)’。因?yàn)閯贁≡诖艘慌e——?jiǎng)贁《荚诖伺e。······業(yè)主們不能自己親自維權(quán)，一定要委托專(zhuān)業(yè)人士中的專(zhuān)業(yè)人士（律師中專(zhuān)注于該問(wèn)題的律師）維權(quán)。這首先是因?yàn)閯贁≡诖艘慌e，容不得不擅長(zhǎng)法律工作的業(yè)主輕率行事。其次是因?yàn)榉煞ㄒ?guī)本身很深?yuàn)W，而地下室架空層權(quán)屬方面的法律法規(guī)就更深?yuàn)W，若要在界定地下室架空層權(quán)屬事項(xiàng)上做到清晰有力、步步為證從而游刃有余，就既要熟悉法律法規(guī)、更要熟悉地下室架空層方面的法律法規(guī)、且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程熟悉的專(zhuān)業(yè)人士中的專(zhuān)業(yè)人士才能勝任此舉�，F(xiàn)實(shí)中很多業(yè)主敗訴的案例就是業(yè)主徑行自己維權(quán)或盡管委托了法律專(zhuān)業(yè)人士維權(quán)、但沒(méi)有委托專(zhuān)業(yè)人士中的專(zhuān)業(yè)人士（律師中的專(zhuān)業(yè)律師）維權(quán)或在維權(quán)中出現(xiàn)這樣或那樣的漏洞造成的，當(dāng)然也有一部分是裁判不公的情形······ 唐震東律師提示：不是金剛鉆、就別攬瓷器活。業(yè)主們不要自己或隨便找個(gè)人摸著石頭試圖過(guò)河。 問(wèn)題37：您講過(guò)：“真正專(zhuān)業(yè)的律師會(huì)使當(dāng)事人花最低的訴訟費(fèi)用，為當(dāng)事人依法謀取法律框架內(nèi)的最大權(quán)益�！蔽液闷嫫渲械摹笆巩�(dāng)事人花最低的訴訟費(fèi)用”這一句話(huà)，難道律師還能調(diào)高調(diào)低訴訟費(fèi)用嗎？我小區(qū)此前維權(quán)光訴訟費(fèi)就花了20多萬(wàn)。 唐震東律師答： （1）律師無(wú)權(quán)調(diào)高調(diào)低訴訟費(fèi)用，但可以通過(guò)訴訟請(qǐng)求等的安排，達(dá)到既能向裁判機(jī)構(gòu)提起解決爭(zhēng)議事項(xiàng)的訴求又只需花很低的訴訟費(fèi)或仲裁費(fèi)用之效果。 （2）唐震東律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：人類(lèi)社會(huì)的每一次進(jìn)步都是由少數(shù)有先知先覺(jué)的追夢(mèng)者推動(dòng)的，為自己應(yīng)有的共有權(quán)而依法訴爭(zhēng)的小區(qū)，就是在為全國(guó)小區(qū)爭(zhēng)取公平正義，就是在為自由平等、公平正義的法治中國(guó)添磚加瓦。 （3）唐震東律師團(tuán)隊(duì)深知，業(yè)主是相對(duì)的弱勢(shì)群體，喊得起做不起是小區(qū)目前的通病。 故，對(duì)于勇于依法維權(quán)的小區(qū)，唐震東律師團(tuán)隊(duì)在實(shí)務(wù)中要做的工作之一就是通過(guò)訴訟請(qǐng)求等的合理安排，確保既可以提請(qǐng)解決爭(zhēng)議事項(xiàng)又花很低的訴訟、仲裁費(fèi)用，并確保即便增加業(yè)主一方當(dāng)事人人數(shù)的，訴訟或仲裁費(fèi)用也不會(huì)成倍增加。那種首次訴訟、仲裁便交一大筆訴訟、仲裁費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求是對(duì)弱勢(shì)業(yè)主不負(fù)責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，是唐震東律師團(tuán)隊(duì)在實(shí)務(wù)中不采用的訴訟請(qǐng)求。 問(wèn)題38：唐律師，您好，我是我小區(qū)的住宅業(yè)主，但沒(méi)買(mǎi)沒(méi)租車(chē)位，我能不能在小區(qū)停車(chē)？ 唐震東律師答： “（有沒(méi)有）停車(chē)權(quán)”與“（有沒(méi)有）停車(chē)位的所有權(quán)或使用權(quán)”是兩碼事。 若事先沒(méi)有限制停車(chē)的合法約定也無(wú)業(yè)主大會(huì)限制停車(chē)的合法決定，則業(yè)主都享有在小區(qū)停車(chē)的權(quán)利。 “停車(chē)權(quán)”是業(yè)主在小區(qū)停放車(chē)輛的權(quán)利，是每個(gè)業(yè)主具有的基本權(quán)利，是業(yè)主在小區(qū)擱置物品的天然權(quán)利。當(dāng)然，如何規(guī)范在小區(qū)共有道路上的停車(chē)行為，必須由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定�！败�(chē)庫(kù)（位）的所有權(quán)”指的是對(duì)車(chē)庫(kù)（位）享有的占有、使用、收益、處分等支配權(quán)。 至于究竟誰(shuí)享有車(chē)庫(kù)（位）的所有權(quán)？究竟誰(shuí)才是車(chē)庫(kù)（位）的真正權(quán)利人？其判斷標(biāo)準(zhǔn)還是唐震東律師的那句經(jīng)典語(yǔ)錄：小區(qū)的物業(yè)要么是專(zhuān)有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能辦得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的地下室、架空層車(chē)庫(kù)（位）都毫無(wú)疑問(wèn)是業(yè)主的共有部分。 問(wèn)題39：唐律師，您好，我小區(qū)解決了車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題后，新的問(wèn)題又發(fā)生了，即，開(kāi)發(fā)商持有小區(qū)的1-3層商場(chǎng)，它向我們業(yè)主提出要求分配小區(qū)停車(chē)位的租金，這有道理嗎？我們應(yīng)當(dāng)如何分配小區(qū)停車(chē)位的租金收益？ 唐震東律師答： 開(kāi)發(fā)商有道理。它也是業(yè)主，是商場(chǎng)這類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主。鑒于你們小區(qū)沒(méi)有達(dá)成收益分配的合法約定，故，你們應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定租金收益分配值。此處的建筑物總面積不包括共有部分面積，而是專(zhuān)有部分面積的總和。 當(dāng)然，要注意扣掉費(fèi)用分?jǐn)�，費(fèi)用分?jǐn)傄舶凑諛I(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。 順便祝愿你們小區(qū)越來(lái)越法治，越來(lái)越公平、正義、陽(yáng)光。 問(wèn)題40：我小區(qū)業(yè)主在拉條幅維權(quán)地下停車(chē)庫(kù)，但開(kāi)發(fā)商打傷了一個(gè)業(yè)主，小區(qū)也幾次出現(xiàn)大批紋身、穿迷彩服的不明身份人員。開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)這樣？ 唐震東律師答： 業(yè)主維權(quán)一定要依法，并選擇冷靜、理性的方式解決糾紛，比如選擇訴訟或仲裁程序，以免引發(fā)突發(fā)事件。 暴力不是所有權(quán)人的宣言，而是無(wú)權(quán)占有卻欲巧取豪奪者經(jīng)常選擇的手段。若您小區(qū)的停車(chē)庫(kù)真的是開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)，它就完全沒(méi)有必要?jiǎng)佑梅墒侄我酝獾纳嫦雍趷旱膭?shì)力。此地?zé)o銀三百兩，正因?yàn)橥＼?chē)庫(kù)不是它的專(zhuān)有部分，它無(wú)法依法辦得歸其專(zhuān)有的產(chǎn)權(quán)證，所以才需要武力威脅（誰(shuí)見(jiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商占有處分住宅或商鋪時(shí)，業(yè)主去“哄鬧”、開(kāi)發(fā)商需要紋身穿迷彩服的不明身份人員“開(kāi)道”的呢？）。畢竟，您小區(qū)的停車(chē)庫(kù)相當(dāng)于價(jià)值幾千萬(wàn)元的真金白銀。 當(dāng)然，唐震東律師也借此善意提示已經(jīng)腰纏萬(wàn)貫的開(kāi)發(fā)商股東們?nèi)缦拢耗鷤兺ㄟ^(guò)打拼，好不容易積累了子子孫孫幾輩子都花不完的身家，則更應(yīng)當(dāng)中規(guī)守法、確保人身自由不身陷囹圄、確保不被連帶“挖出發(fā)家史原罪”、確保財(cái)富平安傳承，并盡可能厚待您們衣食父母一般的業(yè)主們。切記：君子愛(ài)財(cái)應(yīng)當(dāng)取之有道、不能以黑惡手段行事。否則以身試法，被判刑、甚至被判無(wú)期徒刑乃至死刑，被判沒(méi)收全部財(cái)產(chǎn)的，則一切成空、悔之晚矣。 問(wèn)題41：唐律師,我們小區(qū)維權(quán)的一審判決下來(lái)了，業(yè)主敗訴，我把證據(jù)發(fā)您郵件了，您幫忙看一下還缺什么有力的證據(jù)沒(méi)有拿到的么？2016年5月13日是上訴的最后一天.我寢食不安啊!失敗的話(huà)就是活該了,誰(shuí)叫我們這個(gè)小區(qū)的人不齊心協(xié)力在經(jīng)濟(jì)上大力支撐呢。請(qǐng)不到像你這樣專(zhuān)業(yè)的律師是我們的損失啊!我們現(xiàn)在請(qǐng)您行嗎？ 唐震東律師答： 業(yè)主維權(quán)一定要圍繞有理、有利展開(kāi)。 您盡管在3年前就聯(lián)系過(guò)唐震東律師，但沒(méi)建立委托代理關(guān)系。唐震東律師現(xiàn)在了解到以下情況：您們提起了行政訴訟、訴訟請(qǐng)求是撤銷(xiāo)小區(qū)相關(guān)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，與這三類(lèi)證件相關(guān)的建筑物已經(jīng)建成并交付業(yè)主使用甚至辦得分戶(hù)房屋權(quán)屬證書(shū)。 唐震東律師認(rèn)為，從維權(quán)方案對(duì)業(yè)主是否有理有利角度講，你們的維權(quán)方案不是上策。 從一審判決結(jié)果看，你們要求撤銷(xiāo)頒發(fā)三類(lèi)證件行政行為的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有得到法院支持。而實(shí)際上即便得到支持，也不妨害行政機(jī)關(guān)重新作出行政行為，而小區(qū)的業(yè)主們彼時(shí)是否還有精、氣、神繼續(xù)車(chē)輪戰(zhàn)？繼續(xù)請(qǐng)求新一輪的撤銷(xiāo)行政行為？且在后續(xù)維權(quán)過(guò)程中不會(huì)一而再、再而衰、三而竭呢？簡(jiǎn)單講，你們這樣的維權(quán)安排不是上策。 另外，鑒于小區(qū)維權(quán)法律事項(xiàng)是綜合性的，其中的地下室架空層歸屬當(dāng)然是大頭（是重大法律事項(xiàng)），但小區(qū)還會(huì)有電梯、墻壁、燈箱等公共部位的廣告費(fèi)收益，專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理（目的是確保保值增值、不被挪用），開(kāi)發(fā)商自留的商業(yè)用房向業(yè)委會(huì)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)（適用于業(yè)委會(huì)自己管理小區(qū)的情形）乃至常見(jiàn)的逾期辦證及約定的辦證違約金過(guò)低等等法律事項(xiàng)。故在小區(qū)維權(quán)“請(qǐng)”律師方面，唐震東律師建議各小區(qū)應(yīng)當(dāng)避免把律師當(dāng)過(guò)客、避免“請(qǐng)”律師只做過(guò)客律師（指“只代理一個(gè)案件的一個(gè)程序比如只做一審不做二審”或“只代理一類(lèi)案件而不代理其他類(lèi)案件”）的傾向。當(dāng)然，這也得有一個(gè)前提，即，你們請(qǐng)的律師、你們遇見(jiàn)的律師是盡職的、是這方面專(zhuān)業(yè)的、是有心為小區(qū)全盤(pán)徹底解決法律事務(wù)的。 特別說(shuō)明，唐震東律師團(tuán)隊(duì)目前在地下室架空層歸屬維權(quán)事項(xiàng)上，不分段二次收取律師服務(wù)費(fèi)。即，若發(fā)生二審，則不收二審費(fèi)用、而是服務(wù)業(yè)主到底。 問(wèn)題42：唐律師,我們小區(qū)準(zhǔn)備集資請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)維權(quán)車(chē)位了，并且想請(qǐng)您這樣的專(zhuān)業(yè)律師，您能給我們一些建議嗎？最好是高屋建瓴般的指導(dǎo)建議？ 唐震東律師答： 業(yè)主們應(yīng)當(dāng)明白“知法、懂法、守法、用法”的重要性。法律覆蓋了社會(huì)生活的方方面面，只有知法、懂法、守法、用好法，業(yè)主們才能有理、有利、有效地爭(zhēng)取并行使業(yè)主的合法權(quán)利。 關(guān)于小區(qū)地下室架空層維權(quán)事項(xiàng)，唐震東律師有以下的話(huà)與諸位共勉：在依法的前提下，小區(qū)維權(quán)一定要謀定而動(dòng)、不要輕舉妄動(dòng)；一定要專(zhuān)業(yè)徹底、不能外行和半途而廢。 另外，鑒于目前能夠系統(tǒng)搞得懂地下室架空層維權(quán)事項(xiàng)相關(guān)法律的人鳳毛麟角，鑒于有地下室架空層維權(quán)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人更是少之又少，鑒于有多次實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)（比如處理過(guò)兩個(gè)以上小區(qū)的地下室架空層維權(quán)事項(xiàng)）的人目前找不出幾個(gè)，鑒于很多律師事務(wù)所以及人民法院自成立至今就沒(méi)有處理、受理審理過(guò)一起地下室架空層維權(quán)案件，特別是鑒于小區(qū)地下室架空層動(dòng)輒價(jià)值上千萬(wàn)、甚至上億元（這絕不是危言聳聽(tīng)，唐震東律師團(tuán)隊(duì)就在非訟程序中處理過(guò)僅一個(gè)上10億價(jià)值的地下停車(chē)庫(kù)糾紛），故，唐震東律師再次提示：沒(méi)有“謀定”、沒(méi)有準(zhǔn)備充分的小區(qū)不要輕易發(fā)起訴訟，且一旦著手維權(quán)，則應(yīng)委托專(zhuān)業(yè)律師依法有力有效維權(quán)到底，不是金剛鉆、就別做瓷器活。否則既爭(zhēng)不回共有權(quán)利，又給司法、維權(quán)實(shí)踐增加糊涂敗訴案例并消極影響到其它小區(qū)業(yè)主的維權(quán)信心與維權(quán)實(shí)踐。但是，也不能不及時(shí)維權(quán)，否則有可能超過(guò)訴訟時(shí)效、起訴期限等訴求保護(hù)期間。 問(wèn)題43：唐律師，您能不能談一下對(duì)南京星漢城市花園地下停車(chē)庫(kù)案的看法？ 唐震東律師答： 關(guān)于該問(wèn)題，請(qǐng)見(jiàn)以下博客文章：法院判決不能任性----從適法層面評(píng)南京星漢城市花園地下停車(chē)庫(kù)案http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50102wjr0.html。 問(wèn)題44：唐律師，開(kāi)發(fā)商把小區(qū)車(chē)位車(chē)庫(kù)賣(mài)給我們了，但辦不了產(chǎn)權(quán)。我們看到物權(quán)法第15條和第74條第2款好像認(rèn)可車(chē)位車(chē)庫(kù)可以買(mǎi)賣(mài)，這樣的車(chē)位車(chē)庫(kù)買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？ 唐震東律師答： 《物權(quán)法》第十五條講的是合同歸合同、物權(quán)歸物權(quán)。即，能否轉(zhuǎn)移合同中不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物之物權(quán)一般不影響合同自身的效力——當(dāng)然，法律另有規(guī)定比如違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，比如違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”等等規(guī)定的合同則不僅合同本身是無(wú)效的，這樣的合同也完全不能導(dǎo)致物權(quán)的依法設(shè)立或變更。 《物權(quán)法》第七十四條第二款不包括業(yè)主共有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)；該條款并沒(méi)有“開(kāi)發(fā)商可以擅自出售、附贈(zèng)或出租業(yè)主共有部位”的含義。 若確權(quán)之訴能夠明確車(chē)位、車(chē)庫(kù)是業(yè)主共有的，則開(kāi)發(fā)商與任何人簽訂的出售轉(zhuǎn)讓這些車(chē)位、車(chē)庫(kù)的協(xié)議就因?qū)儆凇吧米蕴幏謽I(yè)主共有部位”而違法無(wú)效；開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)當(dāng)退款退息，并且，若其明知而為構(gòu)成欺詐的，其依法還應(yīng)承擔(dān)（懲罰性）賠償責(zé)任。 問(wèn)題45：我們小區(qū)快有30年了，每棟都有半地下室，此前，開(kāi)發(fā)商占有并出租給別人作倉(cāng)庫(kù)甚至出售了一些，最近幾年，一下大雨就成了地下水塘，開(kāi)發(fā)商卻撒手不管，我們業(yè)主想自己打官司收回來(lái)（該修就修、該利用就利用），您能指導(dǎo)我們進(jìn)行訴訟嗎？ 或者訴訟中向您咨詢(xún)?nèi)绾问召M(fèi)？ 唐震東律師答： 訴訟過(guò)程特別是庭審辯論充滿(mǎn)變數(shù)，需要胸有成竹地隨機(jī)應(yīng)變，僅靠隔空指導(dǎo)難以走好訴訟過(guò)程。辦小區(qū)地下室、架空層相關(guān)的案件尤其必須專(zhuān)業(yè)人士親力而為，特別是其中的取證、舉證及庭審環(huán)節(jié)，以確保專(zhuān)業(yè)。建議借助專(zhuān)業(yè)人士的力量進(jìn)行訴訟以確保四平八穩(wěn)。 關(guān)于咨詢(xún)，涉及干貨實(shí)招的，咨詢(xún)費(fèi)每小時(shí)3000元起。 順便指出：一個(gè)成熟的真正的律師，法律的技巧永遠(yuǎn)只會(huì)在他的內(nèi)心而不是口頭。當(dāng)事人在能力許可的情況下，不愿意花錢(qián)請(qǐng)律師請(qǐng)好律師，不是一個(gè)理智的做法。切記：免費(fèi)的往往是最貴的、最得不償失的。 問(wèn)題46：我這邊的開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司很瘋狂了，砸了我們業(yè)委會(huì)兩部車(chē)，是小區(qū)保安亭20米外、一樓的小區(qū)商鋪門(mén)口砸的，物業(yè)公司講不是小區(qū)內(nèi)砸的，它不擔(dān)責(zé)，我們有什么救濟(jì)途徑嗎？物業(yè)公司要擔(dān)責(zé)嗎？ 唐震東律師答： 根據(jù)小區(qū)私車(chē)被砸損之價(jià)值數(shù)額，救濟(jì)渠道有民事、行政（治安管理處罰）、刑事途徑。 回答第二個(gè)問(wèn)題需要正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理區(qū)域。建筑物均有個(gè)退讓距離的指標(biāo)規(guī)定。即，建筑物不能建到用地紅線邊界線，應(yīng)退讓一定距離建造。凡是小區(qū)用地范圍內(nèi)（即便在小區(qū)大門(mén)外也算）的位置都是物管區(qū)域，大門(mén)并不是物業(yè)管理區(qū)域的外緣線。 其中，民事層面上的救濟(jì)規(guī)定（僅說(shuō)與物業(yè)公司有關(guān)的）如下：2016版《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十六條第二款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 問(wèn)題47：我們自力更生維權(quán)，已經(jīng)去法院3次，法院總算答應(yīng)受理，前提是小區(qū)業(yè)主每人一訴。我們?yōu)榇死_：法院要求我們一人一案，即133人133案、交133份訴訟費(fèi)。我們?cè)撛趺崔k？ 唐震東律師答： 江湖險(xiǎn)惡，法律江湖亦然，專(zhuān)業(yè)的事建議專(zhuān)業(yè)處理。 但鑒于唐震東律師接到全國(guó)各地業(yè)主咨詢(xún)求助過(guò)程中，得知他們及他們的代理人在維權(quán)中也有采“百人百案百費(fèi)”模式的（有的光訴訟費(fèi)就花了8萬(wàn)——20萬(wàn)），貌似浩浩蕩蕩卻前仆后繼“陣亡”。前車(chē)之鑒，故善意提示您：若不能運(yùn)用訴訟技巧達(dá)成“百人一案一費(fèi)”，卻需“百人百案百份訴訟費(fèi)”的，則建議只立一案交一費(fèi)，以免勞民傷財(cái)。 一個(gè)專(zhuān)家勝過(guò)百個(gè)磚家，人多力量大在訴訟中的效果十分有限。 問(wèn)題48：開(kāi)發(fā)商說(shuō)架空層可以打稅票，叫業(yè)主自己去稅局交稅，請(qǐng)問(wèn)唐律師，交稅是否意味著開(kāi)發(fā)商出售架空層是合法的？ 唐震東律師答： 發(fā)生經(jīng)營(yíng)收入，就應(yīng)開(kāi)票，否則另又違反稅法。 開(kāi)發(fā)商出售架空層能開(kāi)票并不表明其就是有處分權(quán)的所有權(quán)人。比如：店家出售別人遺忘的或小偷偷來(lái)的新物品也能開(kāi)票。付出款項(xiàng)取得發(fā)票的買(mǎi)受人也不當(dāng)然成為合法的所有權(quán)人。 小區(qū)專(zhuān)有部分以登記或能登記辦證為必要條件，即便“出了錢(qián)”并有票，未能登記辦得證的，所謂的買(mǎi)受人并不是法律認(rèn)可的專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)人。 開(kāi)票只是出賣(mài)人出售物業(yè)時(shí)的必要條件，并非出賣(mài)人有權(quán)出賣(mài)物業(yè)的充分條件，也非買(mǎi)受人成為專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)人的充分條件。當(dāng)然，開(kāi)票會(huì)蒙蔽普通人，并增加您小區(qū)“物歸真主”的維權(quán)難度。 問(wèn)題49：唐律師，我們小區(qū)停車(chē)費(fèi)又一下子漲了200元/月，我們準(zhǔn)備開(kāi)展車(chē)位維權(quán)，以搞清楚究竟哪些是業(yè)主的，哪些是開(kāi)發(fā)商的，免得一輩子做別人的提款機(jī)，請(qǐng)問(wèn)，需要收集什么證據(jù)？ 唐震東律師答： 這類(lèi)案件，目前還屬于疑難、復(fù)雜、高難度案件，目前有這方面豐富理論和實(shí)踐的人也確實(shí)不多，故許多人其實(shí)根本不知道需要收集哪些核心證據(jù)（甚至也不知道應(yīng)當(dāng)?shù)侥男﹩挝蝗ナ占�。特別是：同一份圖紙或批文呈現(xiàn)面前，能看出道道并輕車(chē)熟路、游刃有余運(yùn)用它們的人目前還少得可憐。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)講，即便有一大堆圖紙批文放在眼前，恐怕也只能霧里看花、用不到點(diǎn)上。建議專(zhuān)業(yè)事項(xiàng)專(zhuān)業(yè)處理。 問(wèn)題50：開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，與買(mǎi)房時(shí)承諾的規(guī)劃不一致，我們已經(jīng)起訴，其中要求移交物管用房獲得支持，但要求它承擔(dān)擅改規(guī)劃導(dǎo)致的侵權(quán)賠償責(zé)任（要求賠360萬(wàn)）沒(méi)有獲得支持。我們想上訴，現(xiàn)把判決書(shū)發(fā)給您，請(qǐng)您指導(dǎo)。 唐震東律師答： 盡管該份判決在適用法律方面存在以下錯(cuò)誤，但其判決結(jié)果正確，故唐震東律師不贊成業(yè)委會(huì)上訴，否則上訴費(fèi)3萬(wàn)多元很可能打水漂。 1、項(xiàng)目在2010年6月10日便規(guī)劃審批了物管中心，且在2012年9月4日進(jìn)行了綜合驗(yàn)收。判決適用2012年10月1日才施行的《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條屬于適用法律錯(cuò)誤。 2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》2016年2月6日作了新修訂，相關(guān)條文序號(hào)有變化，判決適用第38條，實(shí)應(yīng)為第37條。另外，必須指出： 1、在交房給業(yè)主之前，此時(shí)業(yè)主還不是物權(quán)權(quán)利人，僅是合同當(dāng)事人，除非發(fā)生名譽(yù)侵權(quán)、人身傷害等買(mǎi)賣(mài)合同以外的行為，否則，基于買(mǎi)賣(mài)合同本身，一般只能產(chǎn)生違約責(zé)任關(guān)系，難于產(chǎn)生侵權(quán)責(zé)任關(guān)系。 故，在交房給業(yè)主之前，由規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更所產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及其救濟(jì)途經(jīng)應(yīng)當(dāng)依《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定》進(jìn)行處理。 2、在交房給業(yè)主之后（即業(yè)主是物權(quán)權(quán)利人后），開(kāi)發(fā)商在小區(qū)違規(guī)多建的，才對(duì)業(yè)主構(gòu)成民事侵權(quán)。 3、唐震東律師深知業(yè)主組織維權(quán)之艱難，故一直主張：應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟技巧（比如提好訴訟請(qǐng)求）確保業(yè)主花最少的訴訟費(fèi)也能解決訴爭(zhēng)事項(xiàng)。 問(wèn)題51：我們恩施有個(gè)叫xidu花園的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商把業(yè)委會(huì)告了，要求確認(rèn)地面停車(chē)位歸開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)委會(huì)一審敗訴，請(qǐng)您指點(diǎn)迷津。 唐震東律師答： 請(qǐng)求確權(quán)的案件受理費(fèi)應(yīng)為100元以?xún)?nèi)，法院收4650元受理費(fèi)應(yīng)沒(méi)有法律依據(jù)。 參與人員并未抓住關(guān)鍵點(diǎn)，相關(guān)處理還談不上專(zhuān)業(yè)。從實(shí)體法方面講，唐震東律師堅(jiān)定認(rèn)為，本案中的這些地面停車(chē)位無(wú)疑是業(yè)主的共有部分。 業(yè)主委員會(huì)有訴訟主體資格并不意味著其在具體案件中都有訴訟主體資格。業(yè)委會(huì)在本案中，其實(shí)際上主體不適格，即，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)列被告（告錯(cuò)了對(duì)象），據(jù)此點(diǎn)，就應(yīng)判決駁回開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。理智的業(yè)委會(huì)應(yīng)借助專(zhuān)業(yè)人士中的專(zhuān)業(yè)人士確保二審翻盤(pán)。盡管唐震東律師無(wú)緣出戰(zhàn)恩施、助業(yè)主一臂之力，但也十分希望該案業(yè)主一方能抓住人機(jī)反敗為勝，否則，一旦當(dāng)?shù)胤ㄔ盒纬蛇@樣的判例和司法實(shí)踐，則以后恩施范圍乃至湖北省范圍其他小區(qū)的類(lèi)似案件都會(huì)困難重重，業(yè)主或淪為地面車(chē)位的一世仆人而不是一生主人。該業(yè)委會(huì)不應(yīng)一個(gè)人在戰(zhàn)斗…… 問(wèn)題52：唐律師，我們小區(qū)的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備損毀嚴(yán)重，物管公司有保修責(zé)任嗎？ 唐震東律師答： 就小區(qū)物業(yè)保修范圍、維修責(zé)任主體事項(xiàng)，唐震東律師依法公正指出：國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)、保修范圍出現(xiàn)的、不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或施工單位負(fù)責(zé)保修（建設(shè)單位或施工單位是此階段、此范圍物業(yè)的保修責(zé)任人）；而國(guó)家規(guī)定保修范圍以外的或保修期滿(mǎn)的物業(yè)維修、保養(yǎng)則由業(yè)主（業(yè)主是此范圍物業(yè)、此階段的維修責(zé)任人）或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為維修責(zé)任人，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定或相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及其公開(kāi)作出的服務(wù)承諾、制定的實(shí)施細(xì)則來(lái)判斷。另外，相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)則由供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔(dān)，不由建設(shè)單位、施工單位、業(yè)主和物業(yè)公司承擔(dān)。 問(wèn)題53：我小區(qū)物業(yè)管理自治，業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)我管賬，但未給我上社保。請(qǐng)問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)是《勞動(dòng)合同法》中的用人單位嗎？ 唐震東律師答： 不是。理由如下： 《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織、民辦非企業(yè)單位等組織(以下稱(chēng)用人單位)與勞動(dòng)者建立勞動(dòng)關(guān)系，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動(dòng)合同，適用本法。國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和與其建立勞動(dòng)關(guān)系的勞動(dòng)者，訂立、履行、變更、解除或者終止勞動(dòng)合同，依照本法執(zhí)行。顯然，業(yè)主委員會(huì)不是企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織，也不是國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。那么。它屬于民辦非企業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體嗎？ 《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》第二條規(guī)定：民辦非企業(yè)單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)民非組織），是指企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他社會(huì)力量以及公民個(gè)人利用非國(guó)有資產(chǎn)舉辦的，從事非營(yíng)利性社會(huì)服務(wù)活動(dòng)的社會(huì)組織。第十二條規(guī)定：根據(jù)民非組織依法承擔(dān)民事責(zé)任的不同方式，分別發(fā)給《民辦非企業(yè)單位（法人）登記證書(shū)》、《民辦非企業(yè)單位（合伙）登記證書(shū)》、《民辦非企業(yè)單位（個(gè)體）登記證書(shū)》。據(jù)此，民非組織可分為法人型、合伙型、個(gè)體型三類(lèi)。而業(yè)委會(huì)顯然也不屬于任何一類(lèi)民非組織。 《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》第二條第一款規(guī)定：本條例所稱(chēng)社會(huì)團(tuán)體，是指中國(guó)公民自愿組成，為實(shí)現(xiàn)會(huì)員共同意愿，按照其章程開(kāi)展活動(dòng)的非營(yíng)利性社會(huì)組織。第三條第一款、第二款規(guī)定：成立社會(huì)團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其業(yè)務(wù)主管單位審查同意，并依照本條例的規(guī)定進(jìn)行登記。社會(huì)團(tuán)體應(yīng)當(dāng)具備法人條件。 據(jù)此，由于業(yè)委會(huì)不具備法人條件等原因，故業(yè)委會(huì)也不屬于社會(huì)團(tuán)體。 問(wèn)題54：我在東城區(qū)的小區(qū)其夾層有建筑面積，在西城區(qū)的小區(qū)其夾層卻沒(méi)有建筑面積？能給我解疑一下嗎？ 唐震東律師答： 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》8.2.3.a）規(guī)定：層高小于2.20米以下的夾層不計(jì)算建筑面積。據(jù)此，夾層可以沒(méi)有面積。但當(dāng)夾層層高大于2.20米的，夾層就有建筑面積。 順便指出，不論夾層有無(wú)建筑面積，在其上都存在物權(quán)，且，沒(méi)有建筑面積的小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)絕對(duì)只能是共有部分。 問(wèn)題55：夾層算樓層嗎？ 唐震東律師答： 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》5.6.6.1規(guī)定：夾層不計(jì)層數(shù)。問(wèn)題56：有建筑面積就有專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)面積嗎？ 唐震東律師答： 建筑面積是建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積是產(chǎn)權(quán)面積，它們的內(nèi)涵不同。有建筑面積不等于有產(chǎn)權(quán)面積，建筑面積中有的是能辦產(chǎn)權(quán)的面積，它們是產(chǎn)權(quán)面積；有的是不能辦獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的面積，它們是共有面積。產(chǎn)權(quán)面積是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定的，不是由開(kāi)發(fā)商確權(quán)認(rèn)定的。