“擁有自己的家”、“安居樂(lè)業(yè)”是中華民族永恒的追求，但在買(mǎi)賣(mài)商品房時(shí)，購(gòu)房者卻常常因?yàn)槿狈Ψ�律知識(shí)而猶豫不決。在這里，我們將組織商品房買(mǎi)賣(mài)，為購(gòu)房者提供購(gòu)房必備的18條法律知識(shí)，重點(diǎn)關(guān)注（預(yù)售）合同糾紛案件中的糾紛。

1、開(kāi)發(fā)商的宣傳資料和廣告中含有小字“本宣傳冊(cè)（廣告）僅供參考，以雙方簽訂的協(xié)議為準(zhǔn)”這樣的情況經(jīng)常發(fā)生。如果開(kāi)發(fā)商不愿意在合同中包含宣傳材料中承諾的物業(yè)設(shè)施和福利，則宣傳材料只能作為購(gòu)房指南，不應(yīng)被依賴(lài)。 -

2、買(mǎi)房前請(qǐng)檢查開(kāi)發(fā)商是否在售樓部顯著位置公布了《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》等相關(guān)說(shuō)明。

3、購(gòu)房時(shí)，請(qǐng)仔細(xì)閱讀《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》全文，并確保您掌握與購(gòu)房相關(guān)的相應(yīng)信息，如門(mén)牌號(hào)、層數(shù)、面積、單價(jià)、總金額、房屋交付條件等、以及證書(shū)申請(qǐng)條件，請(qǐng)檢查是否有。默認(rèn)條款等不正確。

4. 通常，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者在簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，再簽署《補(bǔ)充協(xié)議》。這時(shí)，仔細(xì)閱讀《補(bǔ)充協(xié)議》中的每一個(gè)單詞，看看《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的哪些術(shù)語(yǔ)發(fā)生了哪些變化。

5、《補(bǔ)充協(xié)議》的總體變化是房屋交付和房屋所有權(quán)證書(shū)處理的變化，這兩個(gè)內(nèi)容變化關(guān)系到購(gòu)房者的重大利益。

6、宅配通常被修改為購(gòu)房者必須支付所有款項(xiàng)（包括銀行抵押貸款、檢修資金、稅金等）。否則，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕交付房屋，且不承擔(dān)任何違約責(zé)任。同時(shí)，在戰(zhàn)爭(zhēng)、政府原因、天氣原因等特殊情況下，房屋無(wú)法按時(shí)交付還有額外的免責(zé)理由。購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)閱讀。

七、申領(lǐng)住宅房產(chǎn)證時(shí)，購(gòu)房者自實(shí)際取得房屋之日起申領(lǐng)房產(chǎn)證的期限原則上改為180日及以上。逾期申請(qǐng)證書(shū)的賠償最高金額可能也有限制，例如逾期申請(qǐng)證書(shū)的罰款可能會(huì)超過(guò)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的1%，但不會(huì)。如果您遇到這種情況，買(mǎi)房時(shí)要小心。 （本文中的認(rèn)證是指開(kāi)發(fā)商向房地管理部門(mén)提出認(rèn)證申請(qǐng)并取得受理單。）

8、《補(bǔ)充協(xié)議》還規(guī)定，住宅交付和辦證的違約金只能適用其中一種。也就是說(shuō)，購(gòu)房者可以選擇申請(qǐng)遲延交房損失賠償或遲延辦證損失賠償，但不能同時(shí)申請(qǐng)兩者�！堆a(bǔ)充協(xié)議》 請(qǐng)注意，其他詳細(xì)信息可能會(huì)發(fā)生變化。

9、簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，一定要輸入正確的日期，如果不寫(xiě)日期或者寫(xiě)錯(cuò)日期，以后發(fā)生糾紛時(shí)將無(wú)法取證。很難。當(dāng)然，所有發(fā)給開(kāi)發(fā)人員的文件都必須包含準(zhǔn)確的日期。

10.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》 一旦約定的移交或證書(shū)申請(qǐng)期限屆滿，必須在期限屆滿后立即向開(kāi)發(fā)商要求移交或證書(shū)申請(qǐng)的同時(shí)寄送并保存信件。請(qǐng)附上您的EMS 收據(jù)作為主張您權(quán)利的充分證據(jù)。

11、在向開(kāi)發(fā)商索賠違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)注意自己是否違約。因?yàn)槟阕约旱倪`約行為往往會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商被免除違約責(zé)任。其中最常見(jiàn)的是延遲。購(gòu)房者支付的款項(xiàng)。

12. 只要有可能，就與開(kāi)發(fā)人員進(jìn)行書(shū)面溝通。如果書(shū)面溝通有困難，請(qǐng)考慮使用音頻或視頻記錄。

13、注意時(shí)效問(wèn)題，延遲交付違約金的時(shí)效仍有爭(zhēng)議，一般建議購(gòu)房者在交付期滿后兩年內(nèi)主張權(quán)利，這是合同中規(guī)定的。錯(cuò)過(guò)辦證期限的損害賠償時(shí)效一般在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中規(guī)定，其中規(guī)定“開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自實(shí)際辦證之日起30天內(nèi)向購(gòu)房者支付賠償金”。因此，兩年的訴訟時(shí)效將從實(shí)際申請(qǐng)日起的第31日開(kāi)始計(jì)算。

14、簽訂合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，要及時(shí)提示開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)網(wǎng)上簽字，防止兩套房子出售。

15.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽署必須由開(kāi)發(fā)商在合法經(jīng)營(yíng)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行，不得與所謂的銷(xiāo)售人員簽訂私人合同或向個(gè)人付款。

16、購(gòu)房者最好選擇銀行轉(zhuǎn)賬付款，并注意保留轉(zhuǎn)賬單并要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)具收據(jù)。另外，請(qǐng)記下收據(jù)的用途、金額（大寫(xiě)字母）和收件人。請(qǐng)?zhí)貏e注意驗(yàn)證收件人�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》 您與甲方意見(jiàn)一致嗎？

17、在接收房屋時(shí)，需要檢查開(kāi)發(fā)商是否取得了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》認(rèn)證，而這往往在合同中規(guī)定為開(kāi)發(fā)商交房的前提條件。

18. 常見(jiàn)的房屋缺陷，如屋頂漏水、墻壁不平整、陽(yáng)臺(tái)欄桿破損等，并不是購(gòu)房者拒絕接收房屋的法律理由，而是取決于相關(guān)司法解釋。房屋對(duì)正常生活造成重大影響的，購(gòu)房者可以要求使用房屋并解除合同并賠償損失。換句話說(shuō)，如果房屋的缺陷不足以影響房屋的正常使用或居住，則該房屋存在合法的退還條件。購(gòu)房者收到房屋后，可以提起訴訟以解決房屋的任何缺陷。

注意危險(xiǎn)情況。我們?cè)俅翁嵝褟V大購(gòu)房者，在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審閱、仔細(xì)閱讀內(nèi)容。如果您不理解這些條款，您應(yīng)該咨詢法律專(zhuān)家以避免任何危險(xiǎn)。陷阱和風(fēng)險(xiǎn)。

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