購房是人生大事，由于買賣雙方在專業(yè)知識和其他信息方面存在不對稱關(guān)系，因此在簽訂房屋銷售合同時(shí)必須保持警惕。由于不懂得如何理解合同，最終在履行合同時(shí)處于被動地位。因此，簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)更加謹(jǐn)慎，了解合同內(nèi)容，謹(jǐn)防合同陷阱。

簽署空白條款時(shí)要小心

01 1.查看是否有商品房預(yù)售許可

取得商品住宅預(yù)售許可證，必須符合以下條件：

（一）開發(fā)公司具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

（二）取得土地使用權(quán)證和土地使用批準(zhǔn)書。

（三）具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證。

(4) 必須已通過完成程序。

（五）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆�礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交接條件，進(jìn)度和交付時(shí)間已確定。

（六）制定資產(chǎn)管理計(jì)劃。

購買二手房的好處是可以更清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，并快速獲得房產(chǎn)證。購房者可以到物業(yè)管理部門核實(shí)商品住宅預(yù)售許可證的真實(shí)性，但沒有取得商品住宅預(yù)售許可證就不能出售房屋，這就意味著購房時(shí)存在隱患和不安全因素。購買。

02 2檢查合同中的土地性質(zhì)

很多房地產(chǎn)開發(fā)用地都在出售，但由于綜合用地和商住用地的性質(zhì)，土地的使用年限不足70年，有的甚至只有40年。

購買時(shí)一定要核對土地是否為出讓方式，土地使用年限是否為70年。目前，該法律僅適用于住宅房地產(chǎn)，其他非住宅土地需要繳納續(xù)展費(fèi)。

03 3.清楚了解您家的用途

最近，也有出售獨(dú)立屋但用作公寓的房屋。

公寓的定義目前還不是很明確。明確的是，國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)中的日照要求并沒有提及公寓一詞，而僅指住宅。公寓內(nèi)的照明時(shí)間不必滿足冷天有效日照時(shí)間內(nèi)整個窗戶暴露在陽光下超過2小時(shí)的要求。另外，目前教育部對于公寓是否可以作為學(xué)區(qū)房也沒有明確的答復(fù)，因此為孩子上學(xué)購買住房的人尤其要謹(jǐn)慎。

04 4屬性也不容忽視

在簽訂商品房合同時(shí)，您將與既有房地產(chǎn)公司簽訂房產(chǎn)服務(wù)合同，但由于開發(fā)商與既有房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系一般比較密切，因此需要考慮以下因素：房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)的聲譽(yù)。它的許多條款都很重要。您還應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同。

成立業(yè)主委員會后，解散物業(yè)管理公司是可以的，但在很多地區(qū)，入住率不足或者業(yè)主不太關(guān)心，所以業(yè)主委員會目前的情況是還遠(yuǎn)未成立。安裝。在很多業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛中。

05 5.車庫與地下室或閣樓之間的協(xié)議

簽訂合同時(shí)，開發(fā)商承諾為業(yè)主提供車庫、儲藏室或閣樓。這些協(xié)議必須寫入合同。由于缺乏證據(jù)，口頭承諾常常被忽視。

有無車庫必須根據(jù)規(guī)劃來確定，而不是開發(fā)商的口頭承諾。此外，還應(yīng)特別注意人防停車位。

06 6. 區(qū)域協(xié)議

這個條款是目前引起爭議最多的一個，大家都認(rèn)為合同簽訂后面積差超過3%就不用付錢了，但這其實(shí)是一個錯誤。

購房者與開發(fā)商有協(xié)議的，按照協(xié)議執(zhí)行；沒有協(xié)議的，按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商通常在簽訂合同時(shí)與購房者做出安排，合同的依據(jù)是有資質(zhì)的測繪部門公布的平方英尺。

這種方法避免了3% 的法定條件。這點(diǎn)大家應(yīng)該都很清楚，但是可以在簽訂合同的時(shí)候直接約定面積，明確約定超過金額就不付款。

07 7.貸款事宜協(xié)議

開發(fā)商往往承諾幫助購房者獲得融資，但合同中并沒有明確說明如果無法獲得融資可以檢查，而購房者可能會規(guī)定，如果無法獲得貸款，購房者就無法獲得貸款。購房者必須立即全額付清房屋貸款。

您可以提前查看個人信用評分，也可以在合同中明確如果無法獲得融資可以取消合同。

08 8.欠款或賠償問題

開發(fā)商和購房者之間的合同規(guī)定了雙方申請證明或支付購房款的期限，但如果你仔細(xì)看，如果任何一方違反合同，損害賠償金額將發(fā)生變化。一旦簽訂合同，就可以要求互惠。

09 9.有關(guān)移交的問題

交貨條款必須在合同中明確規(guī)定。在此接受步驟之后，可以認(rèn)為切換已完成。驗(yàn)收方式包括單獨(dú)驗(yàn)收、批量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收通知、消防驗(yàn)收等。

即使您入住后，該地區(qū)也可能正在建設(shè)中，該地區(qū)的道路和綠化可能尚未完工，導(dǎo)致生活不方便，因此需要明確的協(xié)議。

10 10. 關(guān)于社區(qū)公共區(qū)域和公共部分的協(xié)議

開發(fā)商經(jīng)常告訴購房者當(dāng)?shù)氐木銟凡亢徒∩碓O(shè)施有多標(biāo)準(zhǔn)和先進(jìn)，以避免產(chǎn)權(quán)問題。

如果合同沒有規(guī)定這些地點(diǎn)的所有權(quán)，開發(fā)商可以出售這些地點(diǎn)，買方不能讓所有者免費(fèi)或打折使用它們。業(yè)主和開發(fā)商不能出售這些地點(diǎn)。

11 11.有關(guān)各種設(shè)施的協(xié)議

很多情況下，比如燃?xì)饣蛘邔拵В�開發(fā)商只能選擇其中一種，用戶無法掌握主動權(quán)。

12 12、有必要進(jìn)一步考慮雙方談判和解決的內(nèi)容。

如果先提及爭議內(nèi)容，后雙方協(xié)商解決，一般對開發(fā)商不利，但必須明確違約責(zé)任，而不能簡單地協(xié)商解決。

注意合同所附文件

商品房買賣合同除主合同外，還包括房屋平面圖、公共區(qū)域和公共建筑共用建筑面積構(gòu)成說明、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、條款等四份附件。以及合同的輔助條件。我是。

(1)房屋平面圖必須標(biāo)明每個房間的具體尺寸、墻體寬度、陽臺寬度、空調(diào)等設(shè)備的位置。

如果上述不明確，住房規(guī)劃就不能作為準(zhǔn)確的指標(biāo)，也不能為開發(fā)商提供明確的約束。

（二）無論是房屋平面圖、公共區(qū)域和公共住房公共區(qū)域構(gòu)成的說明，還是裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的說明，均應(yīng)使用準(zhǔn)確的數(shù)值和具體的描述來表達(dá)內(nèi)容，并且不應(yīng)以概念術(shù)語表達(dá)。不得使用。用過的。

您不應(yīng)在附件中包含“奢侈品”、“名牌”或“裝飾”等短語，而應(yīng)明確“奢侈品”的具體標(biāo)準(zhǔn)以及什么構(gòu)成“名牌”。品牌。而“精裝修”又能達(dá)到什么樣的裝飾效果呢？

（三）根據(jù)民法典“意思自治”原則，商品房購房人可以不受格式條款限制與開發(fā)商協(xié)商，行使修改、補(bǔ)充合同的權(quán)利，訂立補(bǔ)充合同。能夠。除主合同外，還澄清了一些模糊概念，糾正了主合同中不合理的條款。

13

13.購房者交房后發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，是否可以追究開發(fā)商違約責(zé)任？

為了保護(hù)購房者的權(quán)益，第《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》號第三條規(guī)定如下：商品房開發(fā)規(guī)劃范圍明確，對商品房買賣合同的簽訂和房價(jià)確定有重大影響的，即使沒有說明或者承諾，也可能不予受理。已經(jīng)被考慮了。 “商品房買賣合同載明的內(nèi)容視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

房地產(chǎn)廣告中有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明或承諾，如果對合同價(jià)格有重大影響的，即使房屋買賣合同中沒有包含該解釋或承諾，也應(yīng)當(dāng)計(jì)入合同價(jià)格�？吹剿鼘δ�的設(shè)置有重大影響。這仍然是交易的一部分。如果購房者認(rèn)為描述和承諾與實(shí)際情況不符，可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

14 14哪些財(cái)產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列不動產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）通過出讓取得的土地使用權(quán)不符合本法第三十九條規(guī)定條件的。

（二）司法、行政機(jī)關(guān)依法作出查封、限制不動產(chǎn)權(quán)利的決定和決定。

（三）依法恢復(fù)土地使用權(quán)。

（四）未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)。

（五）權(quán)屬有爭議的。

（六）未依法登記并領(lǐng)取權(quán)屬證明的。

（七）其他法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的。

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15、沒有房產(chǎn)登記，只有房產(chǎn)證，可以取得房屋所有權(quán)嗎？

房地產(chǎn)以登記的形式公之于眾，只有通過登記，產(chǎn)權(quán)才生效，購買者才取得房地產(chǎn)的所有權(quán)。登記是指將新業(yè)主的姓名登記在房地產(chǎn)委員會的登記冊中。不動產(chǎn)登記冊是不動產(chǎn)所有權(quán)的鑰匙，為權(quán)利和內(nèi)容的歸屬提供依據(jù)。房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門向債權(quán)人出具的產(chǎn)權(quán)證明，僅作為證據(jù)。不動產(chǎn)登記處記載的債權(quán)人與不動產(chǎn)證書記載的債權(quán)人不一致的，以不動產(chǎn)登記處記載的債權(quán)人為準(zhǔn)。換句話說，房產(chǎn)證的效力不如房產(chǎn)登記處。房屋所有權(quán)發(fā)生爭議的，以房地產(chǎn)登記簿上記載的人為房屋所有人。因此，購房時(shí)一定要關(guān)注不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)登記變更情況。

16 16.購買的房子面積變小了怎么辦？

說到房屋“縮小面積”，這是購房者經(jīng)常遇到的問題，首先應(yīng)該考慮的是房產(chǎn)管理部門測量的面積�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定了面積減少的問題，首先，如果錯誤率在3%以內(nèi)，當(dāng)事人不能要求解除合同，但開發(fā)商必須退還減少的購房款，這是必須的。其次，如果錯誤率超過3%，購房者可以選擇要求解除合同或者不解除合同但要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。

17 17如果開發(fā)商拖欠房產(chǎn)該怎么辦？

開發(fā)商必須按照約定按時(shí)交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商未能按時(shí)交付房屋，購房者可以根據(jù)情況采取多種方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。首先，如果開發(fā)商未能按時(shí)交付房屋，并且在需求后的合理時(shí)間內(nèi)沒有履約，買方可以解除合同，其次，如果開發(fā)商沒有按時(shí)交付房屋，則可以解除合同，如果逾期交付且未在期限內(nèi)履行，則可以追究開發(fā)商違約責(zé)任；第三，如果逾期交付且開發(fā)商不履行合同，雖然無法解除合同，但也可以追究開發(fā)商的責(zé)任如果開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付，則構(gòu)成違約。買方的取消權(quán)必須在法定期限內(nèi)行使，如果不行使，取消權(quán)將被沒收。

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18、房屋買賣合同簽訂后，因意外事故造成房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第11 條規(guī)定了該事項(xiàng)的各種情況。 “房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移視為房屋交付使用，雙方另有約定的除外。房屋不存在損壞、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。”交付前應(yīng)考慮。費(fèi)用應(yīng)由賣方承擔(dān)，一旦交付使用，則由買方承擔(dān)。買方收到賣方書面交貨通知后無正當(dāng)理由拒絕接受的，費(fèi)用由買方承擔(dān)。 “因此，房屋損壞或滅失的風(fēng)險(xiǎn)從書面移交通知中規(guī)定的移交日期開始，除非法律另有規(guī)定或雙方另有約定，均應(yīng)由買方承擔(dān)�！�

一般情況下，您會發(fā)現(xiàn)房屋損壞的風(fēng)險(xiǎn)在房屋交付前由賣方承擔(dān)，而在房屋交付給買方之后，風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)。這里的交付是指房屋的轉(zhuǎn)讓和占有，即房屋由賣方移交給買方，買方占有并使用該房屋。

19 19.簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售必須符合下列條件：

（一）已繳納全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證。

（二）具有建設(shè)規(guī)劃許可證。

（三）以預(yù)售商品房為基礎(chǔ)，開發(fā)建設(shè)投入的資金占項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，并確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期。

（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門報(bào)送預(yù)售合同登記申請。商品房預(yù)售收入必須用于相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)。

20

20.如果賣方?jīng)]有商品房預(yù)售許可證，與買方簽訂的住宅預(yù)售協(xié)議是否有效？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“未取得商品房預(yù)售許可證，出賣人與買受人訂立的商品房預(yù)售合同無效。未取得商品房預(yù)售許可證的，無效�！比绻�在起訴前獲得，則可視為有效。 ”

開發(fā)商簽訂商品住宅預(yù)售協(xié)議，必須取得商品住宅預(yù)售許可證，否則協(xié)議無效。當(dāng)然，也有例外。商品住宅預(yù)售人在買受人向法院提起訴訟之前取得商品住宅預(yù)售許可證的，商品房預(yù)售協(xié)議有效。

21

21。購房者與銷售者簽訂預(yù)售協(xié)議但未登記的，一方可否請求確認(rèn)該協(xié)議無效？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人因未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記、告知手續(xù)，請求確認(rèn)商品房預(yù)售合同無效的，不收取任何費(fèi)用�！彪p方同意辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)，合同生效后，一方履行主要義務(wù)，另一方接受。除另有規(guī)定外，本條款占上風(fēng)。 ”

法律規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝⑼▓?bào)，但雙方簽訂預(yù)售合同后未辦理登記、通報(bào)手續(xù)的，當(dāng)事人可以主張合同無效。法院不會支持確認(rèn)預(yù)售協(xié)議有效的請求，并且登記和申請程序并不是預(yù)售協(xié)議生效的條件。

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22。如果房屋質(zhì)量有問題，我可以隨時(shí)要求賣家修理嗎？

《商品房銷售管理辦法》 第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有責(zé)任保證銷售的商品房質(zhì)量。保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等由雙方在合同中約定。保修期從交貨之日起計(jì)算。商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包商向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期�！渡唐纷≌瑢�(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），保修期不得低于《規(guī)定》規(guī)定的最短保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包商向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期。保修期內(nèi)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)公司將負(fù)責(zé)履行保修義務(wù)并賠償由此造成的損失。因不可抗力或使用不當(dāng)造成的損害，房地產(chǎn)開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

此外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建筑工程的最短保修期如下：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、基礎(chǔ)工程和住宅建設(shè)的重大結(jié)構(gòu)工程，在施工文件中明確工程的合理使用年限。

（2）屋頂防水工程，衛(wèi)生間、房間及有防水要求的外墻防漏工程，期限5年。

(3)具有加熱和冷卻兩個周期的加熱和冷卻系統(tǒng)。

（四）電力管道、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程二年。

其他項(xiàng)目的保修期由承包人與承包人協(xié)商確定。

可見，房屋保修期限相對復(fù)雜，但當(dāng)事人應(yīng)在合同中作出詳細(xì)安排并保證房屋保修，既要遵守法律規(guī)定，又要保護(hù)自身權(quán)益。也成立。因此，如果房子質(zhì)量出現(xiàn)問題，不能隨時(shí)要求賣家修理，而且賣家的保修期也有一定的期限。

23

23。房屋買賣雙方簽訂合同后，賣方惡意串通第三人簽訂合同并交付使用的，買方可以主張第二份合同無效，我可以要求確認(rèn)嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定“出賣人惡意串通第三人單獨(dú)訂立商品住宅銷售合同并交付住宅使用，買受人不得與出賣人發(fā)生糾紛�！� “因此，無法再取得該房屋。商品房買賣合同無效的，應(yīng)當(dāng)維持�！�

因此，房屋買賣雙方簽訂合同后，賣方會與第三方簽訂交付和使用房屋的合同，但買方不會認(rèn)為賣方與第三方相互串通。其他惡意行為。如果能夠證明這一點(diǎn)，買家可以提出索賠。經(jīng)法院確認(rèn)，賣方與第三人惡意串通，所簽訂的合同無效�，F(xiàn)實(shí)生活中，如果第三方明知買賣雙方的合同，仍然與賣方簽訂合同，實(shí)際上是惡意的。

24

24。房屋交付使用后無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，開發(fā)商是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“因出賣人的過失，買受人未能在下列期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有特別約定的除外”。

（一）商品房買賣合同規(guī)定的房屋所有權(quán)登記期限。

（二）商品房買賣合同標(biāo)的為未建成房屋的，自房屋交付之日起90日起計(jì)算。

（三）商品房買賣合同目的為竣工房屋的，期限為自合同簽訂之日起90日。

合同中沒有約定損害賠償金額或者損害賠償金額難以確定的，按照房屋購買價(jià)款總額計(jì)算，參照金融機(jī)構(gòu)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并收取滯納金利息。可以。中國人民銀行。 “上述規(guī)定規(guī)定了開發(fā)商逾期申請房產(chǎn)證的責(zé)任。

事實(shí)上，遲遲無法領(lǐng)取房產(chǎn)證的部分原因是開發(fā)商未能及時(shí)完成銷售手續(xù)。因開發(fā)商的過失導(dǎo)致購房者未能在一定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證的，購房者可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任。為了更好地保障自己的權(quán)益，購房者在簽訂購房合同時(shí)應(yīng)約定辦理房產(chǎn)證的期限，開發(fā)商不得惡意拖延辦理房產(chǎn)證。指定截止日期。申請時(shí)間。

二十五

25.如果我出售房屋，該房屋占用面積的土地使用權(quán)是否會轉(zhuǎn)讓？

《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十二條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)及房屋占用區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”馬蘇。根據(jù)該規(guī)定，房屋買賣時(shí)，該房屋所占用的土地也同時(shí)轉(zhuǎn)讓或抵押，該區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓，所謂“土地隨房子。''房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，必須到房屋所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。購房者、出賣者應(yīng)當(dāng)持變更后的房屋所有權(quán)證及相關(guān)文件，向人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，辦理土地使用權(quán)變更登記。申請。土地使用權(quán)證書由同級人民政府換發(fā)。此時(shí)，土地使用權(quán)因房屋出售而發(fā)生變化。

26

26.買賣雙方已辦理過戶手續(xù)，但任何一方可以解除合同嗎？

《合同法》 第九十三條規(guī)定“當(dāng)事人可以協(xié)議解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。合同解除的，有權(quán)解除合同的人有權(quán)終止合同�！�

如果雙方達(dá)成協(xié)議或者滿足合同中規(guī)定的終止條件，你會發(fā)現(xiàn)即使你轉(zhuǎn)讓了房子，你也可以解除合同。

27

27、房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人以房屋未辦理過戶登記為由主張合同無效，請問這種情況成立嗎？

《物權(quán)法》 第十五條規(guī)定如下：注冊不影響合同的有效性。 ”

對于房屋買賣當(dāng)事人來說，明確的是，只要合同簽訂，本人是否到登記機(jī)關(guān)辦理合同登記，并不影響合同的效力。除非當(dāng)事人約定合同生效日期或合同其他條款，否則合同自成立時(shí)生效。因此，不能以未辦理變更登記為由主張合同無效。

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28. 出售房屋時(shí)，買方逾期支付貨款的，賣方可以要求解除合同嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“依照第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付貨款，在三個月的合理期限內(nèi)未履行的，“如果法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的，一方當(dāng)事人請求解除合同的，應(yīng)當(dāng)按照其請求，但當(dāng)事人另有約定的除外。合同自對方提出要求后三個月內(nèi)解除。對方無要求的，解除權(quán)自產(chǎn)生解除權(quán)之日起一年內(nèi)行使，解除權(quán)逾期未行使取消權(quán)的，應(yīng)當(dāng)行使終止權(quán)。一旦超過截止日期，取消的權(quán)利將失效。 ”

如果購房者延遲支付房價(jià)，賣方可以先發(fā)出催款，要求履行合同并支付購房款。通知后三個月，賣方可以要求取消合同。此外，撤銷權(quán)有一定的行使期限。

29 29如果出租房屋出售，承租人是否有權(quán)繼續(xù)居�。�

《合同法》 第229條規(guī)定：“租賃期間租賃財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)即使發(fā)生變化，也不影響租賃合同的效力。”私人住宅出售時(shí)，“即使房屋的所有權(quán)發(fā)生變化，也不影響租賃合同的效力。”通過出售、贈與或繼承的方式轉(zhuǎn)讓的，原租賃協(xié)議對承租人和新業(yè)主仍然有效�！比绻�出租房屋被出售，則證明承租人擁有該權(quán)利。繼續(xù)生活在其中。

補(bǔ)充：《合同法》 第七百二十五條承租人按照租賃合同約定入住期間，即使租賃物的權(quán)屬發(fā)生變化，也不影響租賃合同的效力。

30 30什么是租客的優(yōu)先購買權(quán)？

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出售出租房屋時(shí)，出租人必須在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》 第230條規(guī)定，出租人出售出租房屋時(shí)，出租人必須在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有權(quán)按照先到先得的原則購買條件一樣.《民法典》 第21條規(guī)定：“出租人在合理期限內(nèi)未通知承租人而出售出租房屋，有其他理由侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的；”主張賠償責(zé)任的.”對此，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人訂立的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。因此，即使出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同并不會無效，承租人也無權(quán)拒絕出租人，只能要求賠償。

租戶必須符合以下優(yōu)先購買條件：

(1) 僅適用于住宅出租。

2、出租人出售出租房屋時(shí)，必須在合理期限內(nèi)通知承租人。

（三）出租人侵犯承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可以要求賠償損失。

（四）轉(zhuǎn)租情況下，轉(zhuǎn)租人和承租人均享有優(yōu)先購買權(quán)，兩者發(fā)生沖突的，優(yōu)先承租人。

補(bǔ)充：民法第七百二十六條：出租人出售出租房屋時(shí)，必須在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買。房屋的共有人享有優(yōu)先權(quán)，但購買房屋的權(quán)利或租戶將房屋出售給近親的權(quán)利除外。

資料來源：最高人民法院司法案例研究所、最高人民法院法律資訊、人民法院新聞

資料來源：山東省高級法院