文/吉姆

日前，張文宏的文案出現(xiàn)在屏幕上：“無論什么時代，生活的主色調(diào)都是焦慮與希望并存�！边@句話對于購房者來說也同樣管用。人們對住房充滿希望，但買房前總是擔(dān)心房價的漲跌、產(chǎn)品的質(zhì)量、交易的流程等。 “2022年我會買房嗎？”每年年底都會出現(xiàn)這個問題，按照承諾，我也會寫下我對明年房地產(chǎn)市場的思考和見解。但在此之前，我還有很多話要說。回顧2021年，這一年持續(xù)超出了我們的預(yù)期。這里，神舟十三號飛船升空，創(chuàng)下多項世界紀(jì)錄；那邊，卻發(fā)生了疫情蔓延和多年未見的嚴重洪澇災(zāi)害。雖然新能源汽車因禍得福、令人垂涎，但數(shù)萬億美元的教育培訓(xùn)市場卻一夜之間崩潰消失。就房地產(chǎn)市場而言，今年?*肽瓴瘓捌�，蠐镫年更是矘I(yè)�。覛g�线城市翁YΧ糝品考凵險牽�三四线城市翁YΧ糝品考凵險恰３捶空唄淙胂葳�，需要的时候染b蠆壞椒孔印�…一个日f幕獨趾捅�陕柷不抑e�的�?2021年，房地產(chǎn)市場的每一次變化都會對人們的認知模式產(chǎn)生無盡的影響。因此，我用三個字來概括2021年的房地產(chǎn)市場：“大變局”。再過幾天，就到了2022年了。明年的房地產(chǎn)市場會是什么樣子？購房者應(yīng)該如何決策？房地產(chǎn)市場有哪些鮮為人知但非常重要的事實？今天子木與讀者分享我們重點關(guān)注的10件重要的事情的。 （文章有點長，希望大家能看完）

1 疫情卷土重來。 2019年的今天，首例新型冠狀病毒感染的肺炎病例在武漢悄然出現(xiàn)。誰也沒想到，僅僅一個月后，整個城市都病了。社區(qū)里的每個人都很緊張。這座城市寂靜而詭異。安靜的。六個月后，全國上下齊心協(xié)力，共克時艱，武漢解封，火神山、雷神山、小湯山相繼封城，我國實現(xiàn)了“零疫情”。然而，就在人們慶祝的時候，瘟疫又出現(xiàn)了。武漢、北京、上海、杭州、廣州、石家莊、鄭州、哈爾濱、阿拉夏、西安……從2019年底到現(xiàn)在，沒有一個城市能夠逃脫傳染病的魔掌。現(xiàn)在我們都需要明白一個事實，未來疫情防控將成為常態(tài)，病毒將與我們的生活長期共存。疫情已成為影響房地產(chǎn)市場周期的主要因素。每次爆發(fā)傳染病，購房者都呆在家里，需求急劇下降，而賣房者卻保持不變，造成供需之間的斜率，這對應(yīng)著房地產(chǎn)市場的“負向” 。 做。例如，武漢、石家莊、大連、北京等城市，疫情發(fā)生后房價出現(xiàn)不同程度下跌。由此我們可以得出一個結(jié)論：如果未來你的城市出現(xiàn)嚴重的疫情，你就得更加警惕了。這是一個悄悄為您打開買房機會之窗的過程。病毒傷害了居民，但它也針對的是房價泡沫。就如近期西安的情況一樣，感染病例的死灰復(fù)燃讓整個城市一夜之間按下了暫停鍵，新房和二手房銷售網(wǎng)點都間歇性地“震驚”。在此期間，西安市現(xiàn)房價格受標(biāo)準(zhǔn)價影響，一直呈下降趨勢，且在這種利空情況下，下降速度將會加快，直至觸及基本面。我之前對西安的房地產(chǎn)市場進行了預(yù)測，預(yù)計明年年中現(xiàn)房價格會“觸底”，但由于疫情的原因，這個時期至少會縮短三個月。記住這句話：“疫情可以幫助城市撲滅房價泡沫”。

2 政策立場的變化日本房地產(chǎn)市場是一個典型的政策市場，對這個市場影響最大的因素就是“態(tài)度”。以前有一種叫“房地產(chǎn)夜壺理論”，就是經(jīng)濟不景氣的時候，人們會從床底下拿出夜壺來享受。所有城市都一樣，哭了就會有奶出來。最典型的時期是2000年至2018年。 2018年以來，我們開始進行戰(zhàn)略層面的調(diào)整，稱“從全國范圍來說，不再追求GDP增長，而是追求GDP質(zhì)量”，同時“不再用房地產(chǎn)作為短期融資” ”我建議道。該術(shù)語的意思是刺激經(jīng)濟。事實證明，近年來，“休閑一日游”現(xiàn)象已司空見慣，當(dāng)?shù)叵拗埔环砰_，就開始采訪。今年全國房地產(chǎn)市場極度寒冷，部分地區(qū)房價連續(xù)幾年下跌，難以支撐房地產(chǎn)市場基本面，“自愿救市”政策已被介紹了。但這些“自助”政策基本上都是鼓勵有才華的人補貼買房或者提高公積金利用率，旨在放寬限購、減少首付等。你會發(fā)現(xiàn)，它并沒有起到什么作用。不涉及利率降低，抵押貸款利率大幅降低。費用。這意味著，2022年，全國不同地區(qū)可以鼓勵購房，但不能“人為刺激”購房。人為刺激意味著通過政策“創(chuàng)造住房購買力”。比如2018年之前盛行的“貨幣化貧民窟改革”，給?*儺詹鴟孔印⒙蛐路康那�，就睉褱献封印哉O�史书里了�?“是驢是馬，拉著跑來跑去。”下一步就是用真刀真槍與城池之威較量。而這也將徹底放大“馬太效應(yīng)”。

3、房地產(chǎn)市場分化的“馬太效應(yīng)”又稱“房地產(chǎn)市場分化理論”。這是老話了，但如果你經(jīng)常讀子木的文章，你可能知道我經(jīng)常寫文章從各種角度證明“房地產(chǎn)市場分化理論”的影響，這種情況經(jīng)常發(fā)生。我之所以如此熱情地強調(diào)這一點，是因為我不想讓很多購房者陷入困境。前段時間，我到北方的一個三四線城市做了一些調(diào)研。二手房中介的店面空無一人，大部分樓盤連個鬼影都看不到。然而，一些公寓物業(yè)的銷售情況非常好。嗯，一樓的也買了。我買了很多。據(jù)房地產(chǎn)銷售人員稱，大部分房產(chǎn)是由周邊縣的富人購買的。那一刻，我感到釋然。因為房地產(chǎn)市場總是這樣，鐮刀下總是有源源不斷的大蔥。而且你無法說服他們停止。 2022年，“房地產(chǎn)市場分化”將變得非常嚴重，在人口凈流出而沒有房地產(chǎn)的地區(qū)擁有多套住房的人，如果不盡快出售，將繼續(xù)受困.我們建議盡快出售。這時候有人問哪些城市的房地產(chǎn)市場會持續(xù)下滑。如果不知道如何查人口和行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注兩點就夠了：發(fā)布“限購令”的城市和發(fā)布“自愿紓困政策”的城市。截至目前，全國已有21個城市下達了“降價令”，有的城市直接下發(fā)文件，有的城市則拒絕網(wǎng)上簽字，除非要求與房產(chǎn)公司約談并限制降價。這些城市包括菏澤、沉陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除沉陽、昆明這兩個具有獨特區(qū)位優(yōu)勢的戰(zhàn)略省會城市外，其他城市的房地產(chǎn)市場支撐力度均較弱。 “自救”是指現(xiàn)階段出臺促進購房政策的城市，比如以黑龍江、吉林兩省為中心的東北地區(qū)近期就陷入了生存困境。這個地點的主要原因是人口下降嚴重，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場嚴重供過于求。

7 精準(zhǔn)調(diào)控迄今為止，房地產(chǎn)市場最難調(diào)控的是現(xiàn)房價格和地價。由于二手房業(yè)主多、管理復(fù)雜，地方政府依靠地價補充GDP，不擇手段地抬高地價。然而，今年高層出臺了引導(dǎo)存量房價和集中土地供應(yīng)的政策，迅速捕獲了兩只老虎。到目前為止，我們已經(jīng)形成了多條控制線：“地方銀行-開發(fā)商-中介-業(yè)主”。地方政府敢抬高房價就追責(zé)，開發(fā)商敢抬高房價就拒絕網(wǎng)上簽約，經(jīng)紀(jì)人敢掛高價就取消資格，銀行敢追責(zé)提高房價，如果拒絕，政府將承擔(dān)責(zé)任。如果按照標(biāo)準(zhǔn)價格放貸，將會受到嚴厲的處罰。新房限價、現(xiàn)房指導(dǎo)價，房價已全面穩(wěn)定安全。這項技術(shù)對房地產(chǎn)市場有很強的凍結(jié)作用。這意味著未來任何一個城市的房價短期內(nèi)都不會再快速上漲。既然預(yù)計漲幅有限，需求預(yù)計更加剛性，那么房價不會過快上漲導(dǎo)致絕境，房地產(chǎn)市場會變得更加理性和穩(wěn)定，這是好事。我認為。但政策能阻止這種情況發(fā)生嗎？這很困難。許多城市現(xiàn)在已經(jīng)出臺了價格管制令，開發(fā)商正在推出以工代賑住房和一次性付款來掩蓋和壓低價格。不能限制經(jīng)紀(jì)人列出經(jīng)濟適用房。不然的話，五萬元的房子怎么可能在鶴崗上市呢？那么，即使房地產(chǎn)市場進入緩慢增長時代，還可以投資買房嗎？

8 投資價值近年來，住房已經(jīng)成為居住場所而不是投機場所，不得不說房地產(chǎn)金融屬性的剝奪正在加速。以前買房閉著眼睛睡覺都掙錢，現(xiàn)在卻睜著眼睛跑賠錢。然而，住房是城市資源附帶的產(chǎn)品，因為城市資源稀缺，所以住房也稀缺，稀缺創(chuàng)造投資價值。例如，A先生住在北京西城區(qū)，享有中國最好的教育、醫(yī)療和商業(yè)區(qū)，而B先生住在黑龍江省雙鴨山市，周圍都是年輕人，他們都離開了，他們也都離開了。難以訪問資源。與同一個世界完全不同。人往高處流，水往低處流，人們總是在尋求更好的生存環(huán)境，這是中國過去幾十年人口遷移的背景。人口流動加劇了當(dāng)?shù)爻鞘匈Y源的壓力并暴露了不足。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳常住人口達到1756萬人，10年間增加713.6萬人。

以深圳為例，盡管新建房限價，二手房參考價出臺，房價固定，購房需求并未消失，二手房需求也沒有消失。買房的人數(shù)每天都在增加，這種情況會不斷發(fā)生。想要在深圳定居的人。目前，新建房掛牌倒掛，就會有人搶來獲利，但二手房也在被引誘進來，但也迫切需要每天入市接單。逐漸得到支持。房價。目前指導(dǎo)價1000萬的房子有10個，指導(dǎo)價下調(diào)至800萬，買家有10人，但5年后，買家數(shù)量將達到50人。還是800萬，但是房子得有人出900萬才能買。政策可以抑制需求，但不能消除需求。只要需求增長，住房就有投資價值，但如果需求停止或減少，住房就沒有投資價值。原因很簡單。在我看來，全國主要一二線城市可能不是未來家庭最賺錢的資產(chǎn)配置，但跑贏通脹沒有問題。

9 利率趨勢房貸利率對于燃眉之急非常重要，沒有人白把錢給銀行。 2022年，各城市房貸利率預(yù)計將跟隨整體市場走勢。當(dāng)市場活躍時，抵押貸款利率上升；當(dāng)市場冷淡時，抵押貸款利率下降。這是調(diào)節(jié)市場的主要手段。房地產(chǎn)市場。目前預(yù)計抵押貸款利率至少會下降到2022 年?*肽輳�这意味讱�悍砍殺窘�随着时紲Z耐埔貧�详懙。但謾n米⒁獾氖牽�较低的抵押贷款利率抠犥会蒂Z路考凵險牽�例染c本�，栽熕圃備信贷优d�放松，交易量优d�恢傅A(chǔ)Ｃ髂甏杭臼諧�。氮N考凵險鞘�，抵押贷款利箩專止详懙。诊偒拆}閱�官懻妴栦^巧**褪康母鋈司齠āＫ孀?2 月接近尾聲，如果有明顯的順風(fēng)（成交量繼續(xù)回升），您可能想立即找到房子并購買汽車，而不是等待抵押貸款利率下降。請。但如果您所在的城市抵押貸款利率高且市場活動少，那么等待也沒關(guān)系。這里我們重點關(guān)注洛陽。 2021年洛陽的抵押貸款利率極高，一度升至6.3%左右。我從來沒有見過一個利率這么高的城市，房價卻沒有上漲。我真的不知道為什么。 “我不明白為什么。因為買房的人太少了，洛陽開始降低房貸利率來刺激買房的需求，而很多人都在買車，這是非常不科學(xué)的。即使洛陽房貸利率再降，明年市場也會消失。為什么不等房貸利率降到5%左右再買車呢？利率差可以用來買車位。用于

10 保持冷靜截至撰寫本文時，九個關(guān)鍵關(guān)鍵詞完全涵蓋了2022 年房地產(chǎn)市場預(yù)測。最后一個關(guān)鍵詞我想了很久，最后選定了“心智”這個詞。我在房地產(chǎn)市場工作多年，始終堅持“價值論”，用理性思維看待房地產(chǎn)市場，幫助人們配置資產(chǎn)。能買就買，買不了就買不了�！墩`殺2》任達華有一句話，“黑是黑，白是白”，這背后是大家的信任和畢生的努力，所以從某種意義上來說是神圣的。我希望大家都有這樣的心態(tài)，用常識來面對住房問題，不要因為別人說房價要漲就跳，也不要因為別人說房價要跌就跑。多看、多聽、多想，了解每個房地產(chǎn)市場現(xiàn)象背后的原理，然后慢慢存錢，看看50套房子——我認為這就是頂級購房者的心態(tài)。謹以此文獻給我的讀者，并祝愿他們在2022 年一切順利。