政審三代是指哪三代，一鋪養(yǎng)三代
chanong
“一店撐三代”已經(jīng)成為過(guò)去，現(xiàn)在是“一店撐三代”。差異化的做法，尤其是在電商受到嚴(yán)重影響、交易稅很高、不同流量分散的今天。
投資界有句話說(shuō)：“初中生買(mǎi)房，高中生買(mǎi)公寓，本科生買(mǎi)寫(xiě)字樓，研究生買(mǎi)商店�！辟I(mǎi)房適合大多數(shù)休閑投資者，而買(mǎi)店則適合非專(zhuān)業(yè)投資者，而且這是專(zhuān)業(yè)級(jí)別的投資標(biāo)的。
不過(guò)，這并不是明確反對(duì)投資商鋪，只是建議公眾優(yōu)先投資住房，而不是困難模式下的商鋪，收集了圈內(nèi)專(zhuān)家的意見(jiàn)后，我們將進(jìn)行整理。查看這篇文章，了解如何投資您的商店。我想表達(dá)我的謝意。
第一條：您可以從社區(qū)商店開(kāi)始。社區(qū)商店可能想象力較差，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。
解讀：優(yōu)先考慮大型社區(qū)、成熟社區(qū)、對(duì)外開(kāi)放社區(qū)、容積率大、人口密度高的社區(qū)）
第二條：不看100家店不行動(dòng)。
尤其要小心那些被中介打電話的竹筍店（通常這些店就是受害者）。
第三條：減少對(duì)成功店鋪投資案例的研究，多收集失敗店鋪投資案例。他認(rèn)為，雖然門(mén)店投資失敗的案例一般都有明顯的參考價(jià)值，但門(mén)店投資的成功案例卻很難借鑒。
（解讀：努力不輸，其實(shí)就贏了一半）
1、店鋪投資理念
1、店鋪投資既是天堂，也是地獄。
一家店鋪如果投資得當(dāng)，可以賺取數(shù)十倍的收入，真是一個(gè)世外桃源。但如果投資不當(dāng)，店鋪可能會(huì)血本無(wú)歸，那就太糟糕了。
2、店鋪是小公司，店鋪的現(xiàn)金流比公司的現(xiàn)金流更清晰，水分也少。
3、一家店的價(jià)值不是由它的大小決定的，而是由人流量、店面大小、人流量的錢(qián)包、最后是面積決定的。
2. 哪些商店更容易倒閉？
我們整理了投資失敗案例清單，列出了門(mén)店投資失敗率較高的案例。
1、內(nèi)部投資失敗率較高。
許多內(nèi)店一開(kāi)始非常繁榮，但隨著市場(chǎng)的變化，整個(gè)購(gòu)物中心可能會(huì)破產(chǎn)，內(nèi)店的投資者可能會(huì)血本無(wú)歸。當(dāng)然，也有一些賣(mài)場(chǎng)投資的成功例子，比如廣州的一些批發(fā)市場(chǎng)，價(jià)格漲幅驚人，尤其是買(mǎi)得早的話。但一般來(lái)說(shuō)，自營(yíng)店投資的失敗率比較高，而且即使自營(yíng)店投資成功，也主要是運(yùn)氣成分，而且自營(yíng)店受制于人，很難實(shí)現(xiàn)。 “世代財(cái)富”。 ”。
所謂內(nèi)部店，是由別人管理的。即由商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者或管理者控制，個(gè)體需求必須服從整體情況）
2、新店投資失敗率高
主要原因是很多新店包裝太過(guò)，很多價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其真實(shí)價(jià)值。同時(shí)，新店的決策要求也比較高，因?yàn)楹茈y清楚地看到人流。
3、門(mén)面太窄或進(jìn)深的店鋪故障率較高
對(duì)于很多有門(mén)面的商店來(lái)說(shuō)，進(jìn)深是門(mén)面寬度的10倍以上，商店的主要價(jià)值在門(mén)面，而內(nèi)部面積的價(jià)值遠(yuǎn)低于門(mén)面的價(jià)值。
4、門(mén)店太大，失敗率高
這主要是由于互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的快速發(fā)展，對(duì)一些主要銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)件的大型商店產(chǎn)生了重大影響。而且當(dāng)金融危機(jī)來(lái)臨時(shí)，大店更容易受到影響，而小店受影響相對(duì)較小。我認(rèn)為面積45平方米以下的小型社區(qū)商鋪受EC影響相對(duì)較小。
5、謹(jǐn)慎投資高檔地區(qū)的店鋪。
造成這種現(xiàn)象的主要原因是，雖然高端住宅區(qū)普遍容積率較低、人口密度較低，因此消費(fèi)能力較強(qiáng)，但高端住宅區(qū)的奢侈品消費(fèi)并未完成，這是因?yàn)樯痰陜r(jià)格較高。一般都比較高。主要原因是人們認(rèn)為房子很貴，商店的價(jià)格通常比房子貴幾倍。因此，高檔地區(qū)的商店可能不如較大社區(qū)的商店有價(jià)值。
（解讀：商店強(qiáng)調(diào)人流和密度，而豪華住宅則強(qiáng)調(diào)隱私和安全，兩者自然是沖突的。）
6、2000戶(hù)以下社區(qū)（特別是社區(qū)外無(wú)行人）零售投資失敗率較高。
造成這種情況的主要原因是這些社區(qū)的商店價(jià)值相對(duì)較低。由于社區(qū)人口少，購(gòu)買(mǎi)力有限，小型社區(qū)店的投資價(jià)值相對(duì)較低。
7、不要投資價(jià)格低、人少的店鋪。
在很多住宅區(qū)，商店的一側(cè)是當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)常光顧的，投資價(jià)值要高得多，而另一側(cè)人流量較少，投資價(jià)值較高。這些商店的價(jià)格會(huì)很低。
（小少爺解讀：流量監(jiān)控一定是針對(duì)具體路段的，同一個(gè)小區(qū)南北商鋪的流量可能差別很大）
8、臺(tái)階太多（5級(jí)以上）的店鋪失敗率高
很多商店要求顧客上下走五層樓梯才能到達(dá)門(mén)口，這會(huì)嚴(yán)重影響進(jìn)店消費(fèi)的人流。按百分比輸入商店。如果顧客必須爬很多樓梯才能到達(dá)商店，那么商店的價(jià)值會(huì)隨著樓梯數(shù)量的增加而下降。
9. 部分商店在商店與主干道之間有綠地或隔離柵欄，或有大樹(shù)或其他?*鎩?
10.不要投資租金下降或不上升的商店。
這些地點(diǎn)通常是空置或出租或轉(zhuǎn)租，租金多年來(lái)要么沒(méi)有增加，要么一直在下降。
（解讀：可以調(diào)查一下前兩處房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)和近期租金走勢(shì)）
11. 您不能從價(jià)值取決于特定超市或購(gòu)物中心的商店購(gòu)買(mǎi)。
如果依賴(lài)對(duì)象破產(chǎn)，商店就會(huì)失去其價(jià)值。
12、機(jī)場(chǎng)出口、社區(qū)汽車(chē)入口附近等人員無(wú)法進(jìn)入的商店。
尤其要注意前面有私家路的商店，導(dǎo)致行走困難。商店的價(jià)值是由行走的人流量決定的，而不是由車(chē)流量決定的。
（二若先生的解說(shuō)：特別關(guān)注廣州南站周邊的暢銷(xiāo)店，確實(shí)南站人流量很大，但大部分都是路人，人流轉(zhuǎn)化率極低.)
13.（解讀：回租商鋪需謹(jǐn)慎，過(guò)高的銷(xiāo)售價(jià)格已反映在租金償還中。而且，一旦回租期結(jié)束，經(jīng)營(yíng)者逃避責(zé)任，將商鋪賣(mài)掉。（容易積水。） ）
3. 儲(chǔ)值獎(jiǎng)勵(lì)要素
1.可分割的商店
例如，如果你要出售的商店足夠大，可以分成兩到三個(gè)商店，你可以為商店增加50%以上的租金，但如果以前的房東沒(méi)有這樣做，那就沒(méi)有反映。按商店價(jià)格。
（解讀：這是一個(gè)套利機(jī)會(huì)，把一變成三。一大，三小。有點(diǎn)像在公寓樓里租房子。）
2、有煙道，可以做餐飲，但是租金低，可能是因?yàn)楸緛?lái)就不是做餐飲生意的。
（解讀：由于電商的影響，餐飲對(duì)于店鋪來(lái)說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)較小的生意，但餐飲普遍租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)較高。如果原業(yè)主不是餐飲商，低價(jià)出售，接手（可以把它變成餐飲店并賺取利潤(rùn)）
3、也可以改變業(yè)態(tài)，引入銀行、藥店、房地產(chǎn)公司、美容店、品牌連鎖、煙草酒店等高利潤(rùn)業(yè)務(wù)。
4、層高5.5米以上的店鋪可以建成兩層，使店鋪面積增加一倍，這對(duì)于房地產(chǎn)公司等很多企業(yè)來(lái)說(shuō)非常有用�；蛘咭苍S有一個(gè)地下室。
5、區(qū)域入口店、超市、商場(chǎng)、地理位置顯著店、街角店、路口店等都是潛在店。
（解讀：龍頭店必須始終以一流的價(jià)格出售，城市工程、入口改造、森林維護(hù)等需要保證原本形成一流店的人流不被阻礙。）
6.店內(nèi)停車(chē)場(chǎng)
商店門(mén)前的停車(chē)位對(duì)于您的商店來(lái)說(shuō)是一個(gè)重要的優(yōu)勢(shì)，特別是如果您有地下停車(chē)場(chǎng)。對(duì)于高檔餐廳來(lái)說(shuō)，停車(chē)位基本上是必須的。
7、店前空間大，有利于留人。如果是一個(gè)聚會(huì)的地方就好了。
8.商店前面的避雨走道是增加商店價(jià)值的元素。
9. 添加立交橋、紅綠燈、人行橫道、公交車(chē)站等元素。天橋、人行橫道、公共汽車(chē)等會(huì)改變?nèi)肆髁坎⒂绊懮痰陜r(jià)值。
案例分享：深圳市小區(qū)右側(cè)的店面，自從從小區(qū)搬遷以來(lái)，入住率一直不高。主要原因是社區(qū)內(nèi)的人流通常不需要經(jīng)過(guò)這個(gè)位置。我去購(gòu)物，除了送孩子去幼兒園的時(shí)候。小區(qū)被占用后，大門(mén)左側(cè)的商鋪已全部出租，主要原因是小區(qū)居民進(jìn)出都要從這些商鋪前經(jīng)過(guò)。有一年，村門(mén)右側(cè)的商鋪前安裝了一座立交橋，許多村里的居民必須穿過(guò)立交橋才能到馬路的另一邊乘公交車(chē)。現(xiàn)在乘坐公交車(chē)的人們間接通過(guò)檢票口右側(cè)的商店，修建了立交橋，原本安靜的檢票口右側(cè)的所有商店現(xiàn)在都保留為私人使用。 （解讀：這意味著當(dāng)?shù)卣慕?jīng)營(yíng)改變了人流，進(jìn)而改變了商店的價(jià)值。）
10、寬深比較大的商店，如電梯店。如果這些電梯店的單價(jià)比隔壁店低，甚至高出20%，說(shuō)不定能買(mǎi)到劃算的價(jià)格。
（解讀：電梯店只是比喻店鋪很寬敞但缺乏深度）
11、我們有比較大的空間，可以增加工作量。一位業(yè)主在店前購(gòu)買(mǎi)了兩匹搖馬，短短一個(gè)月就增加了2000元收入。
（解讀：重點(diǎn)是可以占用營(yíng)業(yè)道路和公共區(qū)域）
13.隔壁有麥當(dāng)勞、肯德基等大品牌，無(wú)論價(jià)格還是其他因素，總體來(lái)說(shuō)都是不錯(cuò)的店。
（解讀：像星巴克這樣的大品牌，選址時(shí)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作很強(qiáng)，一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了品牌商的房子或者店面，可能賺不了多少錢(qián)，但一般不會(huì)倒閉）
4. 投資商店之前需要進(jìn)行研究
店鋪調(diào)查包括從管理處開(kāi)始的原業(yè)主調(diào)查、同類(lèi)店鋪調(diào)查、人流調(diào)查、動(dòng)向調(diào)查、店鋪周邊拆遷調(diào)查、店鋪拆遷調(diào)查、店鋪調(diào)查等。
1、進(jìn)店顧客人數(shù)調(diào)查：上午、下午、晚上多次通過(guò)柜臺(tái)進(jìn)行量化。
2、周邊人口調(diào)查、店鋪周邊物業(yè)數(shù)量、
（解讀：周邊人群屬于哪個(gè)消費(fèi)水平？）
3、調(diào)查店主：可以從經(jīng)紀(jì)人、管理處、保安入手。
（解讀：人口屬于哪個(gè)消費(fèi)水平）
4.相似店研究
（解讀：調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況）
5. 店鋪?zhàn)饨鹧芯考摆厔?shì)
在調(diào)查店鋪?zhàn)饨饡r(shí)，調(diào)查左邊三間和右邊三間的租金非常重要。不要被當(dāng)前的租金價(jià)格所愚弄。
了解商店當(dāng)前現(xiàn)金流的困難在于
a. 太貴租戶(hù)可能因?yàn)椴涣私馐袌?chǎng)價(jià)格而將租金定得遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格，或者他們可能故意將租金定得遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格。
b. 太低由于合同期限較長(zhǎng)，目前的租金相對(duì)較低，可能遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。
克服這兩點(diǎn)的方法是研究周邊租金市場(chǎng)，評(píng)估周邊店面和當(dāng)前店面的毛利。
沒(méi)有店鋪購(gòu)買(mǎi)限制，但交易費(fèi)用非常高（盡管可以通過(guò)不擁有房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓公司股票、法院判決等方式避稅）。
投資店鋪是專(zhuān)家級(jí)的事情，所以建議您不要因?yàn)榻拥街薪殡娫捳f(shuō)“生意紅火的店鋪可以傳三代”就抱有收租增值的幻想。
本文分析傳統(tǒng)的店鋪投資觀注重吸引“自然流量”（即路人），但在網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)下，交通渠道已經(jīng)從傳統(tǒng)的自然交通轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。地段、店面位置不再是首要考慮因素。 #上頭# #商鋪投資#