1. 土地性質(zhì)

目前在售的一些店鋪是通過(guò)“房屋裝修”改造而成的原住宅，但這兩種類型的住宅有著完全不同的用地特點(diǎn)。

“住宅建筑”是指專門用于居住的房屋，“商業(yè)建筑”（正式名稱為商業(yè)服務(wù)建筑）是指用于商業(yè)或居住者居住的建筑，兩者至少在三個(gè)方面有所不同.它正在改變。從土地管理的角度來(lái)看，“從住宅到非住宅”是土地用途的變化，從“住宅”到“商業(yè)”，而從規(guī)劃的角度來(lái)看，它有：010個(gè)不同的規(guī)定發(fā)生了變化。 30000；從房屋的使用功能來(lái)看，房屋具有商業(yè)功能。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》第十八條規(guī)定：“需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，土地使用者應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓方同意，通知土地管理部門和城市規(guī)劃部門.必須獲得批準(zhǔn)�！� 、簽訂新合同，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并按照本章有關(guān)規(guī)定辦理登記。如果你投資的“商鋪”原本是住宅物業(yè)，顯然以后會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

2. 計(jì)劃變更

了解您的店面位置及周邊是否會(huì)面臨未來(lái)的規(guī)劃變化非常重要，這也是決定您投資成功的關(guān)鍵一步。

3、相關(guān)權(quán)益

所謂店鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容：一是房屋的所有權(quán)，二是其他相關(guān)權(quán)益。前者可以通過(guò)出生證明來(lái)證明，但后者需要更多信息。例如，投資者的“權(quán)利”開(kāi)始發(fā)揮作用，比如舊貨店原來(lái)是否有租戶、租戶與房東簽訂了什么樣的合同、以及如何處理商店的內(nèi)部空間等。

如您所知，舊貨店的原租戶享有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，因此投資者在購(gòu)買房屋前應(yīng)了解租戶與房東簽訂的原始合同。如果租客放棄“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，房東也必須提供相關(guān)書(shū)面證據(jù)。此外，還需明確投資者對(duì)原有裝修、設(shè)備等的權(quán)益范圍，避免購(gòu)買后賠償?shù)葟?fù)雜情況。

4、面積大小

商店的價(jià)值取決于其位置和樓層，但與其面積成正比。但從個(gè)人投資、管理、個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，店面面積一般為50至100平方米。

小餐館、服裝店、便利店、咖啡店、花店、茶吧、藥店，面積不需要很大。

店鋪面積主要要注意兩點(diǎn)：市中心的店鋪地價(jià)高，所以投資時(shí)的目標(biāo)是減少單店面積，增加單位面積。如果您的商店有兩層或以上，請(qǐng)記住開(kāi)放的多通道布局，以便顧客輕松進(jìn)出和走動(dòng)。

5. 使用形式

商店的內(nèi)部結(jié)構(gòu)對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)非常具體，不應(yīng)回避，尤其是在考慮投資餐飲行業(yè)商店時(shí)。

禁止在住宅區(qū)底層的商店提供餐飲服務(wù)，即使它們位于街道沿線。投資店鋪之前，需要了解是否有廚房、衛(wèi)生設(shè)施、是否可以提供餐飲等。我們對(duì)店面的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和尺寸也很講究，比如樓層的高度以及是否安裝夾層（或是否安裝夾層）。如果首層商鋪高度在5米以上，投資者可以自行加裝夾層。一樓適合商務(wù)，二樓適合住宅或小型辦公室。

店面結(jié)構(gòu)和造型不應(yīng)雜亂，單元布置要合理，有效使用面積要大，這樣的店面首先要易于操作，其次要方便。價(jià)格昂貴。當(dāng)商店由房地產(chǎn)管理公司管理時(shí)，其價(jià)值就會(huì)增加。

6、設(shè)備裝修

購(gòu)買店鋪時(shí)，要注意內(nèi)部和設(shè)備，尤其是房屋的裝修，并制定詳細(xì)的合同。

典型的舊貨店已經(jīng)翻新，有些還配備了各種設(shè)備。如果雙方都簽署了銷售協(xié)議，我們建議創(chuàng)建一個(gè)名為《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 的單獨(dú)附件。為了避免將來(lái)與你的前房東或附近的鄰居產(chǎn)生麻煩，請(qǐng)列出設(shè)備和裝飾的費(fèi)用，包括它們是否包含在房屋的總成本中以及可以折扣多少。

7. 稅費(fèi)種類

店鋪銷售需要繳納稅費(fèi)，個(gè)人投資者需要明確這些稅費(fèi)。這是因?yàn)檫@些成本占房?jī)r(jià)的很大一部分。主要稅種包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等，具體內(nèi)容須在合同中注明。還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果某家商店被某家公司出售，或許可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行某種投資。據(jù)說(shuō)這是避免一些稅費(fèi)的合理方式。

8. 抵押貸款

如果您在投資開(kāi)店時(shí)考慮申請(qǐng)抵押貸款，那么您需要了解有關(guān)房產(chǎn)抵押貸款的知識(shí)。

目前，銀行對(duì)商鋪貸款的篩選比較嚴(yán)格，最低面積標(biāo)準(zhǔn)為50平方米，最低總額為40萬(wàn)元，融資利率大多為50%。對(duì)于街道獨(dú)立所有制商店和子商店來(lái)說(shuō)，抵押貸款審批更為嚴(yán)格。這些商店可能有未來(lái)的計(jì)劃或搬遷，或鄰里所有權(quán)糾紛或其他問(wèn)題。

在申請(qǐng)商鋪抵押貸款之前，投資者必須去銀行進(jìn)行評(píng)估，通常由商業(yè)銀行委托的評(píng)估師會(huì)準(zhǔn)備估價(jià)。原則上不超過(guò)評(píng)估價(jià)值，店鋪實(shí)際抵押貸款比例不超過(guò)50%。

9. 回程時(shí)間

店鋪投資強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期回報(bào)，而從我們目前在日本及海外開(kāi)發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，優(yōu)質(zhì)店鋪獲得的長(zhǎng)期租金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)初期投資。

當(dāng)談到個(gè)人投資時(shí)，“地段、地段、地段”這句格言仍然適用。此外，雖然商店投資通常與回報(bào)成正比，但也有例外。

比如，一些位于城鄉(xiāng)交界處的商店剛建成時(shí)就被廢棄了。然而，隨著城市化進(jìn)程的加快，區(qū)域市場(chǎng)從無(wú)到有、從小到大。房?jī)r(jià)和商店價(jià)格都會(huì)上漲，包括當(dāng)?shù)厝丝诘脑黾�、住宅小區(qū)的出現(xiàn)、道路的開(kāi)通、公共設(shè)施的建設(shè)，都會(huì)增加商店投資的價(jià)值。當(dāng)然，并不是每個(gè)人都能找到這樣的“可能性商店”，但重要的是你是否能耐得住孤獨(dú)。

在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資店面時(shí)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、能力、誠(chéng)信、專業(yè)、知名度等品質(zhì)值得注意，與店面投資回報(bào)密切相關(guān)。這是因?yàn)樯婕暗介_(kāi)發(fā)商未來(lái)銷售渠道的開(kāi)拓、門店的統(tǒng)一管理等問(wèn)題。

10、市場(chǎng)因素

宏觀、中觀、微觀等市場(chǎng)因素對(duì)門店的影響非常重要。有些是可以預(yù)測(cè)和控制的，有些是不可預(yù)測(cè)的，這取決于投資者自身的整體素質(zhì)。