過(guò)去有“一店三代”之說(shuō)，但如果店主把店租出去，就可以坐在家里收租金，那就等于空了——遞給店主。金錢(qián)是很多有錢(qián)人羨慕的對(duì)象，很多人還想試試錢(qián)，投資商鋪，換取高額利潤(rùn)，但網(wǎng)上的專(zhuān)家卻不斷給他們潑冷水，建議投資者不要買(mǎi)商鋪。怎么了？讀完下面的四點(diǎn)分析，你心里就有答案了。

首先，電商正在對(duì)實(shí)體店產(chǎn)生沖擊，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額391981億元，比上年下降3.9%。全年全國(guó)網(wǎng)上零售額117601億元，比上年增長(zhǎng)10.9%。所有線上銷(xiāo)售將從實(shí)體店奪走線上銷(xiāo)售的增長(zhǎng)將意味著實(shí)體店份額的下降不可否認(rèn)，電子商務(wù)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，這種影響只會(huì)越來(lái)越大，并不是空穴來(lái)風(fēng)，背后有一定的商業(yè)邏輯。目前，年輕人買(mǎi)車(chē)買(mǎi)房后基本都負(fù)債累累，所以他們需要想辦法找到一份高薪工作，但高薪工作需要長(zhǎng)時(shí)間的工作和高度的專(zhuān)注，甚至可能需要隨著時(shí)間的推移�；蛘吣阌幸环菁媛毠ぷ�，幾乎沒(méi)有時(shí)間和精力從事體力勞動(dòng)。此外，電商的運(yùn)營(yíng)成本低于實(shí)體店，產(chǎn)品價(jià)格也低于實(shí)體店。此外，消費(fèi)者還可以通過(guò)電商平臺(tái)比較全國(guó)各地的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)到性價(jià)比更高的產(chǎn)品，降低家人的生活成本。受此影響，一些實(shí)體店逐漸萎縮。

其次，人均店鋪資源過(guò)剩，曾有說(shuō)法稱“一店可以養(yǎng)活三代人”，對(duì)于投資開(kāi)發(fā)店鋪的投資者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)利潤(rùn)極高。在日本，大型商業(yè)綜合體和社區(qū)型商業(yè)不斷涌現(xiàn)，導(dǎo)致人均店鋪資源過(guò)多。根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積有一個(gè)基本標(biāo)準(zhǔn)值，一般定為0.8至1.2。然而，截至2017年7月，上海人均商業(yè)面積為1.4平方米。上海作為一個(gè)大城市，是我國(guó)人口最多的城市之一，但上海的人口很難吸納目前的門(mén)店資源，其他城市的情況可能更加嚴(yán)峻。在門(mén)店資源供過(guò)于求的情況下，門(mén)店的租金回報(bào)率自然會(huì)逐漸下降。

第三，舊貨店轉(zhuǎn)售難度大，店鋪收入主要靠租金回報(bào)收入。目前店鋪空置率較高，還有租金回報(bào)率下降、店鋪收款周期等因素正在減少，并且變得越來(lái)越長(zhǎng)期，甚至在所有權(quán)期間難以收回。另一方面，費(fèi)用來(lái)自資產(chǎn)的溢價(jià)收入。該店為商業(yè)地產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，首付支付率高，抵押貸款利率高，契稅為4%，擁有店面房屋的成本非常高。如果商業(yè)地產(chǎn)所有者想要從他或她的資產(chǎn)中賺取溢價(jià)收入，那么商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格必須高于持有該房產(chǎn)的累計(jì)成本，但商業(yè)地產(chǎn)交易的成本是非常高的高并達(dá)到最多的金額。價(jià)值30%房?jī)r(jià)的100A店面要繳納30萬(wàn)元的稅，相當(dāng)于30萬(wàn)元，而如此巨額的稅收支出，并不是買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)的，這將大大減少這也導(dǎo)致商品房的流動(dòng)性大幅下降。

四、租后店的方式有很多種

投資店鋪時(shí)最大的顧慮是租金回收率低，很多開(kāi)發(fā)商在出售店鋪時(shí)承諾，店鋪出售后將由與開(kāi)發(fā)商合作的第三方機(jī)構(gòu)集中管理所有店鋪。當(dāng)托管合同到期時(shí)，業(yè)主可以續(xù)簽合同以繼續(xù)托管或自行運(yùn)營(yíng)商店。這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)似乎是一個(gè)巨大的好處。雖然他們以利潤(rùn)為誘餌，但實(shí)際上只是文字游戲，店鋪的真正價(jià)值可能是回租后的價(jià)值。但對(duì)于店主來(lái)說(shuō)，即使用自有資金購(gòu)買(mǎi)了店面，至少兩年內(nèi)沒(méi)有使用權(quán)，之后開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)出租店面賺取雙倍收入。受苦的是投資店屋的業(yè)主。綜合以上四點(diǎn)，可以說(shuō)，現(xiàn)代商業(yè)建筑不再是積累財(cái)富的工具，而是逐漸成為“危險(xiǎn)資產(chǎn)”和收割富豪的武器。最好遠(yuǎn)離商店。