這是我不得不寫的一篇文章，現(xiàn)在的房地產市場有各種各樣的貓膩，買房也是一場斗智斗勇的事情，要面對別人的貓膩，你需要有一定的知識和很多即使在面對復雜的說辭，說到如何看待開發(fā)商的地價，最靠譜的結果就是自己計算最低地價。那么，今天我們就來解釋一下如何計算最低價格。 PS：這篇文章充滿了實用信息，所以你應該仔細閱讀。

一、底價概念及基本計算公式

事實上，計算最低價格的基本公式非常簡單。

樓面地價=地價總建筑面積（總建筑面積=土地面積容積率）。

這是最公平的算法，也是最基本的計算公式，將總地價除以總建筑面積，得出分配每平方米土地購置成本的“地價底價”。

2、“隱形”樓面價和地價的本質是什么？

本來樓面價和地價的計算都有一個無可爭議的基本公式，而且在沒有配套建筑的情況下，當然是非常簡單易行的。但目前的土地拍賣往往涉及配套建設，并設置特殊條件，如要求開發(fā)商在交割土地的同時建設幼兒園、永久住房、菜市場等，還需要建設建筑物。其中一些回購是有償?shù)�，一些是免費的。

因此，一些人認為，這種潛在的土地拍賣條件增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，并減少了可供出售房屋的面積。同時，從總建筑面積中減去支撐部分的面積。在這樣的增減之間，計算出的所謂“隱形樓板價”或“取消配置樓板價”，等于按上述基本公式計算出的“樓板地價”，會高于

3、隱形最低價的兩種算法

如上所述，計算最低地價只有一種公平的基本計算公式，而對于沒有建設等特殊條件的土地，該土地的最低地價只有一種計算結果。然而，在如今往往附帶建設等特殊條件的土地拍賣中，隱形最低價成為一些媒體青睞的數(shù)據(jù)。但數(shù)據(jù)要具有權威性和參考價值，就必須客觀、公正、不受人為主觀干擾。

那么我們如何計算隱形最低價格呢？目前主要有兩種算法。

算法一：只根據(jù)地價，將土地購置成本按每平方米可銷售面積進行分配，不添加任何建筑安裝成本成分，結果是除去地價后的剩余可售面積。這是最低價格（土地成本）的部分。施工部分。

計算公式：樓面價=地價實用面積；實用面積=總建筑面積-配套面積。

算法1的優(yōu)點是準確反映了可售面積的土地價格，計算出的數(shù)據(jù)客觀恒定，計算公式的參數(shù)均為固定值，消除了人為主觀因素。缺點是沒有完全反映開發(fā)商在建設附屬建筑時必須支付的建筑安裝費用。但最終，建設安裝費用是開工后產生的，并沒有包含在土地購買價格中，而且有些土地在拍賣后仍閑置多年而沒有開發(fā)。在土地拍賣、建設尚未開始的情況下，去計算尚未發(fā)生的成本是不合適的。我們換個角度思考一下：對于面包機來說，面粉的成本就是購買面粉的錢，但是購買黃油的成本如何計入面粉呢？

算法二：除了土地價格外，還要考慮配套部分的建設安裝成本。這種計算方法是基于開發(fā)公司在建設配套部分時支付建筑安裝費用，所以價格是用土地價格加上配套部分的建筑安裝費用來計算的，樓面用地將計算建筑物的價格。剩余可銷售部分應以此為基礎計算。

計算公式：樓面地價=（地價+配套部分建筑安裝費）可售面積，配套部分建筑安裝費=配套部分建筑面積建筑安裝費。

算法2的優(yōu)點是更直觀地反映了開發(fā)商購買土地需要支付的潛在成本，但缺點也非常明顯。主要缺點是建筑和安裝成本是可變的，不是客觀和公允的價值。對于不同的項目和不同的開發(fā)商，建筑和安裝成本也有所不同。因此，在計算過程中存在操縱計算結果的空間。例如，建筑成本可以是1800元/平方米、2600元/平方米、3300元/平方米，還可以選擇每1平方米增加5000-6000元，以增加樓層價格計算結果。這一切都取決于人們的計算和主觀愿望。任何人都可以改變的數(shù)據(jù)，遠遠超出了客觀、公平、公正的范圍。不僅沒有什么參考價值，而且還具有誤導性。

4.具體示例

以近期出讓的福州長樂市2018-7號地塊為例，該地塊位于長樂區(qū)河上鎮(zhèn)北山村下壩路南側，高架路西側。電壓線。該地塊用地面積1.17萬平方米，容積率2.3，最終于9月7日以2400萬元成交。在這塊土地上，免費安置總建筑面積1.5萬平方米的商品房。

該地塊總建筑面積為11700平方米2.3=26910平方米。因此，根據(jù)基本公平計算公式，最低地價為2400萬26910=892元/。

接下來，我們使用上述兩種算法來計算隱形底價（因為施工去除了底價）。

算法一：最低價為24000000（26910-15000）=2015元/。

算法2：樓面價為（2400萬+15000建筑成本）（26910-15000）。顯然，建設成本變量直接決定了計算結果。

那么，如果土地剛剛拍賣，房子還沒有建起來，你怎么知道建造費用是多少呢？建筑和安裝成本多少才算合理？根據(jù)土地拍賣公告，同時出讓的另外兩塊土地按規(guī)定，建設部分將以“該土地居住標準地價加2600元/平方米”的價格回購。變得。2600元/平方米是該地區(qū)政府核定的建筑造價標準。因此，將2600元/平方米代入上述公式，則最低售價為（2400萬+15000平方米2600元/平方米）（26910平方米-15000平方米）=5290元/平方米。

但就動遷房而言，2600元/平方米是一個相當高的建設成本標準，但如果開發(fā)商在實際建設過程中節(jié)約成本，則達不到2600元/平方米的建設標準。成本動遷房的建設成本為1800元/平方米，這樣算下來，樓面價僅為（2400萬+150001800元/）（26910-15000）=4282元。 /。

5. 總結

計算最低價格并不困難，公式也很簡單。任何人都可以進行計算。最公平、客觀的方法是使用公平的基本計算公式（地價建筑面積）進行計算，它可以讓您直觀地了解該地塊的地價，并且計算結果不受人為操縱。

如果你需要調查一塊土地背后隱藏的最低價格，使用上面的算法2或3并沒有什么問題。算法2得到的結果是最客觀、準確的，不受人為主觀因素的影響。算法3人為因素較大，主觀意愿會影響計算結果。但是，只要計算有其自身的理由，并且結果能夠自圓其說，那么這個結果總是具有一定的參考價值，不管別人接受與否。

另外，隱形底價畢竟不能說是最公平的計算結果，而公正的媒體在傳播權威信息時，基本采用公式計算的結果是常見的。對于不公開公平底價、僅公布隱形底價的情況，必須制定計算依據(jù)，防止主觀意愿干擾客觀計算結果，造成公眾誤解。附上解釋，供大家參考。

最后，相信仔細閱讀本文的讀者已經對樓面價和地價的計算有了清晰的認識。對房地產市場信息感興趣，或者打算買房的朋友，面對網(wǎng)站上、朋友圈里的各種“權威”人物，紛紛拿出計算器，了解房地產知識拍賣。最好根據(jù)公告來計算。你自己計算的數(shù)據(jù)會更清晰。