我的一個朋友時常關(guān)注土地拍賣和建筑規(guī)劃，經(jīng)常會看到“最低價”這個詞。我們對房價了解很多，但對“底價”這個詞還是不太了解。

那么，什么是最低限價？最低限價與房價有何必然關(guān)系？為什么帶地的房子最終銷售價格是由樓面價決定的？

最低價格是多少？

樓面價也稱建筑單位面積樓面價，是指建筑單位面積的平均地價。具體來說，是指根據(jù)其用途，如商業(yè)、住宅或工業(yè)，評估一定使用期限內(nèi)某一時點的建設(shè)用地的平均價格。

其實如果你想更深入的理解的話，我給你舉個例子。若土地總價為2000元，規(guī)劃總建筑面積為1000平方米，最低限價為每平方米2元。這片土地。

最低地價如何計算？容積率的計算必須包括土地本身的總價以及購買土地時產(chǎn)生的其他雜費，即規(guī)劃總面積除以土地面積。這里的規(guī)劃建設(shè)用地面積一般包括工程范圍內(nèi)的道路面積、綠化面積、建筑面積、體育場等，還必須包括附屬建筑物進行計算。

對于開發(fā)商來說，容積率往往決定了成本和利潤，但對于居民來說，容積率決定了宜居性，容積率過高，舒適度也會相應下降。

最低價計算公式：

樓面價=土地總量規(guī)劃建筑面積

規(guī)劃建筑面積=用地面積容積率

容積率=地上總建筑面積規(guī)劃用地面積

容積率與容積率有著密切的關(guān)系，容積率越高，容積率越低，反之，容積率越高。因此，高總地價、低樓面價只能通過犧牲容積率來實現(xiàn)。

容積率是規(guī)劃建筑面積除以建筑面積。例如，在10000平方米的土地上建一棟15000平方米的房子，容積率就是1.5。假設(shè)小區(qū)地價為40萬/畝，容積率為1.8，則樓面價的計算方法有兩種。

最低地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝為1平方米）。

樓面地價=40萬/(666.6*1.8)=334元/平方米（1畝約666.7平方米）。

最低限價與房價的關(guān)系。底價代表項目銷售價格中包含的土地成本。因此，開發(fā)商在項目銷售定價過程中，往往會按照最低價定價。

然而，與住房相關(guān)的所有成本不僅包括土地成本，還包括建筑和安裝成本、設(shè)計成本、工程成本、支持成本、稅收、營銷成本、開發(fā)成本等。一般情況下，房子的價格肯定會是最低價的2-3倍，否則房子不會帶來利潤，甚至會造成損失。

事實上，樓面價，即土地的價格，相當于面包屑，是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，是決定房價的依據(jù)。