什么叫做小產(chǎn)權(quán)房，什叫小產(chǎn)權(quán)房
chanong
原標(biāo)題：關(guān)于小莊園住房的一些思考
幾乎每個(gè)城市都有小型地產(chǎn)住宅，小型地產(chǎn)住宅的高回報(bào)吸引了眾多利益群體，包括開(kāi)發(fā)商、村委會(huì)和購(gòu)房者。小產(chǎn)權(quán)房自產(chǎn)生以來(lái)就面臨著合法還是違法的爭(zhēng)論，相關(guān)部門也明確表明了其違法的態(tài)度，但并沒(méi)有相應(yīng)的法律對(duì)其進(jìn)行合法合理的解釋。近年來(lái)，隨著城市房?jī)r(jià)的暴漲，越來(lái)越多的人不顧各種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買擁有量較少的住房，而且這種趨勢(shì)愈演愈烈。小規(guī)模房地產(chǎn)住房仍然是一個(gè)模糊的概念，相關(guān)法律法規(guī)也不明確。當(dāng)前，因小規(guī)模房地產(chǎn)住房引發(fā)的糾紛不斷增多，如何解決小規(guī)模房地產(chǎn)住房存在諸多疑問(wèn)。規(guī)�；姆康禺a(chǎn)住房，以及小規(guī)模的房地產(chǎn)住房如何解決，很多人都在問(wèn)“小住房是不是解決辦法”。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是它是否合法。
一、小產(chǎn)權(quán)住房的概念和特點(diǎn)所謂小產(chǎn)權(quán)住房是指在農(nóng)村集體所有的土地上建造、出售給農(nóng)村集體組織外居民的住房。該房屋是在農(nóng)村居民區(qū)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)商不繳納土地出讓金或其他稅費(fèi)。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法取得房屋部門的相關(guān)權(quán)屬證明，只能取得小產(chǎn)權(quán)房所在村委會(huì)或村政府其他相關(guān)部門出具的房屋占用證明。與正式開(kāi)發(fā)銷售的獨(dú)棟房屋相比，小規(guī)模房地產(chǎn)房屋具有以下獨(dú)特的特點(diǎn)：
（一）違法用地是區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房和全產(chǎn)權(quán)房的主要特征。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩種。國(guó)有土地出讓開(kāi)發(fā)時(shí)，由于是國(guó)有土地，不會(huì)出現(xiàn)小套房等問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房主要用于集體土地開(kāi)發(fā)使用，不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致所建房屋權(quán)屬手續(xù)不齊全、存在缺陷。
（2）產(chǎn)權(quán)證缺陷也是小產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)重要特征。
根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售需要辦理俗稱的“五證”。小產(chǎn)權(quán)房因未取得土地、納稅而沒(méi)有《國(guó)有土地使用證》，而根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定，房產(chǎn)證不具有法律效力，可以簽發(fā)房產(chǎn)證。由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)，有效，其他部門無(wú)權(quán)頒發(fā)。事實(shí)上，所有權(quán)很少的房屋是沒(méi)有這樣的權(quán)屬證明的，房屋的權(quán)屬存在重大缺陷。
2、小產(chǎn)權(quán)房的分類實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房主要包括以下類型： 1. 政府及原國(guó)有企事業(yè)單位部分產(chǎn)權(quán)房； 2. 經(jīng)濟(jì)適用房； 3. 經(jīng)濟(jì)適用房；經(jīng)濟(jì)適用房受政府補(bǔ)貼制度約束，因此購(gòu)房者不能隨意分配或處置，如欲處置，必須遵守購(gòu)買期限，并繳納土地出讓金、稅費(fèi)等適當(dāng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商建造的房屋不符合《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條件。 4、農(nóng)村集中村委會(huì)建設(shè)的住房。這些房屋通常都有村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的證書，但這些房屋的建設(shè)不僅不符合相關(guān)條件（《城市房地產(chǎn)管理法》），而且還要繳納各種稅費(fèi)，是不是.
上述四種住房中，第一類是房改，在地方政府指導(dǎo)下“有產(chǎn)權(quán)”，第二類是經(jīng)濟(jì)適用房，只要符合條件，購(gòu)房者權(quán)利明確。可以分配、轉(zhuǎn)讓；第三種需要開(kāi)發(fā)商辦理各種手續(xù)、繳納各種費(fèi)用并取得相關(guān)許可證后，買方才能申請(qǐng)所有權(quán)�？捎玫摹�
三、小自住房出現(xiàn)的原因（一）市場(chǎng)上出現(xiàn)小自住房的原因是房?jī)r(jià)上漲。
如今的房?jī)r(jià)從幾千到幾萬(wàn)不等，很多人一聽(tīng)說(shuō)要蓋房子，只能激動(dòng)地嘆息。 “有房”是?*儺兆罨鏡男棖螅〔ǚ坑紗說(shuō)�。介e〉牟ǚ課菝揮型戀爻殺凈螄喙廝笆�，因磻Z塹某殺頸冉洗蟮牟ǚ課蕕偷枚�。很多泼洦软樕为购房者是为了螠煨一套房子”，而真正需要房讚砟人并不太箙Q淖約菏欠裼滌寫罅糠坎�，也不太箙Q納婕暗耐蹲�。买房就不抑e思鄹窠系停孀歐考鄄歡仙險(xiǎn)牽蚣業(yè)男巳せ嵩嚼叢醬�。小产权房越绤步g芑隊(duì)�，因为有袟栿，讋虔埻会有供应，震t【鲇謔諧」嬖頡?
（二）市場(chǎng)需求加速“小自住房”發(fā)展
小住房市場(chǎng)份額的逐步提高，也體現(xiàn)了市場(chǎng)在資源配置中的自我調(diào)節(jié)功能。隨著市場(chǎng)需求的增加，房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高抑制購(gòu)房需求時(shí)，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)開(kāi)始轉(zhuǎn)向新農(nóng)村、新城鎮(zhèn)建設(shè)的低成本、小戶型住房。為了補(bǔ)貼村莊，公共財(cái)政還需要小產(chǎn)權(quán)住房提供的好處。這意味著，除非房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格壓力和供需矛盾得到緩解，否則小戶型住房將繼續(xù)存在。
（三）現(xiàn)行土地管理法律制度的不足
農(nóng)村土地屬于村民集體所有，但現(xiàn)實(shí)中村民無(wú)法實(shí)現(xiàn)集體土地的所有權(quán)，不能從中獲利或自由處分，而且對(duì)于集體土地的所有權(quán)內(nèi)容幾乎沒(méi)有相應(yīng)的法律表述。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地屬于村民共有。這意味著村民擁有土地的所有權(quán)，所有權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，村民應(yīng)當(dāng)享受土地財(cái)產(chǎn)所有權(quán)帶來(lái)的好處。雖然集體土地中包含產(chǎn)權(quán)，但這些權(quán)利需要通過(guò)《土地管理法》等予以明確和規(guī)范，但目前的《土地管理法》并沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，很難建設(shè)。集體土地的小額所有權(quán)。此外，《物權(quán)法》明確規(guī)定集體土地可以作為建設(shè)用地，宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但這需要相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。今天的小產(chǎn)權(quán)住宅正是這兩類住宅。所以，今天的小產(chǎn)權(quán)組織并沒(méi)有侵犯我們的權(quán)利。由于缺乏具體的操作法規(guī)，龐大的法律框架只會(huì)造成混亂。
四、小自住房問(wèn)題的解決方案和途徑（一）完善日本小自住房法律體系
（二）制定征地法律法規(guī)，保護(hù)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)
（三）立即解決當(dāng)前小套型住房問(wèn)題
也就是說(shuō)，小規(guī)模房地產(chǎn)建房是在特殊市場(chǎng)環(huán)境下發(fā)生的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，如果你說(shuō)它合法，它就沒(méi)有法律性質(zhì)，如果你完全否認(rèn)它，你可以說(shuō)它發(fā)揮了作用。事實(shí)證明，這對(duì)平息飛漲的物價(jià)起到了一定的積極作用。提高房?jī)r(jià)，化解市場(chǎng)供求矛盾。
作者：劉峰，江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院。
來(lái)源：北京大學(xué)法學(xué)信息網(wǎng)
本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本賬號(hào)的觀點(diǎn)或看法。
免責(zé)聲明：本文僅用于教育和交流目的，無(wú)任何商業(yè)目的。版權(quán)歸原作者所有。如有疑問(wèn)，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系我們進(jìn)行處理。本聲明未盡事宜，請(qǐng)參見(jiàn)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)。本聲明與國(guó)家法律相抵觸的，以國(guó)家法律為準(zhǔn)。