本報(bào)記者季世民

中國(guó)人民銀行8月25日發(fā)布最新公告，宣布自10月8日起全面調(diào)整新發(fā)放商業(yè)和個(gè)人住房貸款利率計(jì)算方法。

最接近公眾的是抵押貸款利率如何變化。新政策明確，首筆商業(yè)個(gè)人房貸利率不能低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)利率，第二筆商業(yè)個(gè)人房貸利率也不能低于。低于貸款同期市場(chǎng)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

貸款市場(chǎng)的現(xiàn)行利率是多少？

貸款基礎(chǔ)利率（LPR）是貸款基本利率，于2013 年10 月制定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，LPR就是18家銀行（注：8月17日，在原來(lái)的10家國(guó)有銀行的基礎(chǔ)上，又增加了城市商業(yè)銀行。大中型銀行具有綜合能力，根據(jù)自己的測(cè)算，設(shè)定最優(yōu)貸款利率）。 2013年7月，央行賦予金融機(jī)構(gòu)完全的貸款利率調(diào)控自由，隨后制定LPR，進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化，完善金融市場(chǎng)基準(zhǔn)利率制度，引導(dǎo)信貸市場(chǎng)產(chǎn)品定價(jià)。

政策明確，零售抵押貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，零售抵押貸款價(jià)格基準(zhǔn)也將納入其中。貸款基準(zhǔn)利率提高到LPR，更好地服務(wù)市場(chǎng)需要轉(zhuǎn)型。

最新的個(gè)人房貸利率是如何確定的？

改革后，新發(fā)行商業(yè)個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月的LPR加點(diǎn)為定價(jià)基準(zhǔn)。其中LPR是根據(jù)貸款市場(chǎng)利率市場(chǎng)計(jì)算得出的。每筆貸款的具體積分值由貸款銀行根據(jù)國(guó)家和地方住房信貸政策要求、綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)情況確定，并在貸款發(fā)放時(shí)與借款人協(xié)商確定。一旦確定，獎(jiǎng)勵(lì)積分的價(jià)值在整個(gè)合同期內(nèi)保持固定。

目前，LPR有兩種期限：一年期和五年期。具體來(lái)說(shuō)，一年期貸款市場(chǎng)利率為4.25%，五年期貸款市場(chǎng)利率為4.85%。貸款銀行可以自主選擇一年期及以下和一年至五年兩種個(gè)人住房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行期限，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整期限可由雙方協(xié)商確定，最短為一年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可以根據(jù)自身承受和管理利率風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)行選擇。每次利率重定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月同期的LPR。

貸款市場(chǎng)的市場(chǎng)利率與以前相比有何變化？

中國(guó)人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率將不低于同期LPR（截至8月20日）。 （5年以上LPR為4.85%），個(gè)人房貸利率不得低于同期LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按5年以上LPR計(jì)算為5.45%）（8月20日）。

業(yè)內(nèi)人士指出，政策本身并沒(méi)有直接提高或降低現(xiàn)有的房貸利率，而是在市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上對(duì)房貸利率進(jìn)行了更嚴(yán)格的監(jiān)管。

目前，央行五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%。

目前，部分城市首套房利率仍有折扣，例如上海首套房利率有10%至95%的折扣，二套房利率有10%至95%的折扣。通常是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

以此計(jì)算，首次購(gòu)房利率為4.9%*0.9=4.41%，略低于截至8月20日5年以上LPR 4.85%。第二套住房抵押貸款利率為4.9%*1.1=5.39%，也略低于截至8月20日5年及以上LPR 5.45%。

上海鏈家高級(jí)分析師楊玉蕾認(rèn)為，商業(yè)貸款利率會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)，比如上海很多銀行目前都是以基準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)利率95%。折扣。對(duì)于參考基準(zhǔn)，不再應(yīng)用折扣。但未來(lái)基準(zhǔn)利率可能保持不變，LPR可能下降，長(zhǎng)期來(lái)看LPR定價(jià)相對(duì)有利。而且，根據(jù)央行規(guī)定，貸款協(xié)議期限內(nèi)，貸款利率價(jià)格至少可以每年調(diào)整一次。即價(jià)格基礎(chǔ)部分可以根據(jù)同期LPR進(jìn)行調(diào)整。最近一個(gè)月（附加積分部分固定）

楊玉蕾認(rèn)為，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)貸款利率設(shè)定了下限，加分點(diǎn)將根據(jù)各地點(diǎn)、個(gè)人的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。而且，雖然未來(lái)不會(huì)有折扣，但每年有一次改價(jià)的機(jī)會(huì)，長(zhǎng)期來(lái)看LPR價(jià)格將具有比較優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，短期內(nèi)貸款利率不會(huì)出現(xiàn)大的變化，在現(xiàn)行“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”政策下，長(zhǎng)期來(lái)看貸款利率不會(huì)大幅下降。