萬科物業(yè)跳槽萬科地產(chǎn)，萬科物業(yè)撤出
chanong
中國基金報記者南社
3月28日，萬科物業(yè)旗下“萬五云”低開8%，因前晚該公司發(fā)布的2022年財報不及市場預(yù)期，隨后跌幅超過10%。
上市六個月的萬五云預(yù)計2022年營業(yè)利潤301億元，較上年增長27%，但由于成本費用高，毛利率較低。公司歸屬于母公司凈利潤15.1億元，同比下降9.42%。此外，排名第一的房管公司萬科云只派發(fā)了2.84億元股息，股息率不到凈利潤的20%，但在2021年，其此前派發(fā)了35.37億元人民幣的大筆股息。公司上市，股息率超過當(dāng)年凈利潤，超過200%。
在發(fā)布財報的同時，物物云董事長兼總經(jīng)理朱寶全先生還向股東發(fā)出了題為《時代的企業(yè)必須經(jīng)受時代的洗禮》的致股東信《時空在此交互》。管理層還針對房地產(chǎn)公司對開發(fā)商的依賴、并購、增值服務(wù)、行業(yè)脆弱性和韌性等方面表達了四大反思，朱寶全在3月28日的財報電話會議上也提到了上述內(nèi)容，我重復(fù)了我的反思。
截至發(fā)稿，玩舞云跌幅已收窄至3.6%左右，市值約為425億港元。
住宅房地產(chǎn)服務(wù)毛利率低至9.9%
財報數(shù)據(jù)顯示，萬物云2022年總營收為301.06億元，較2021年同期的237.05億元增長27%，較近兩年超過30%的增速有所放緩。預(yù)計
從部分重點業(yè)務(wù)來看，社區(qū)空間住房消費服務(wù)收入為166億元，較2021年同期的131.6億元增長26%，主要是地產(chǎn)及服務(wù)管理客戶數(shù)量增加。商業(yè)和城市空間綜合服務(wù)收入111.44億元，比2021年同期的86.93億元增長28.2%。 AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入為23.78億元，較2021年同期的18.5億元增長28.5%。
不過，雖然銷售額呈現(xiàn)一定增速，但凈利潤卻出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)財報數(shù)據(jù)發(fā)布以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。玩物云桂盟2022年凈利潤為15.1億元，較2021年的16.68億元下降9.42%，而近兩年增速分別為43.55%和13.91%。
銷量增長但利潤卻沒有增長的原因在于毛利率快速下降，萬步云2022年毛利率為14.1%，比2021年同期的17%下降了2.9個百分點。外表�？v觀房地產(chǎn)服務(wù)各板塊，毛利率幾乎全線下滑，其中對利潤貢獻最大的住宅房地產(chǎn)服務(wù)毛利率為9.9%，低于10%，而毛利率則低于10%。房地產(chǎn)服務(wù)利潤率跌破10%，利潤率為9.9%。第二大收入貢獻者商業(yè)地產(chǎn)和設(shè)施管理也有所下降，從13.7% 下降至12.2%。
報告期內(nèi)，萬物云成本及各項費用較高。公司2022年總成本為258.75億元，較2021年同期的196.84億元增長31.4%。銷售費用由2.57億元增至2022年4.5億元，大幅增長75.1%。這主要是由于收入持續(xù)增長以及在低迷的市場中進入新城市、新產(chǎn)業(yè)、新航線所產(chǎn)生的營銷成本。提升環(huán)境。管理費用也由17.92億元增長20.2%至21.53億元。
針對這種情況，公司實施了一定的人員優(yōu)化措施。截至2022年12月31日，玩物云共有員工97,930人，而截至2021年12月31日的員工人數(shù)為106,945人，這意味著2022年員工人數(shù)將減少約9,000人。 2022年報告期內(nèi)，公司員工成本總額約為109億元，人均人工成本約為11.13萬元。
公司的股息也已達到懸崖，公司計劃到2022年底共派發(fā)股息2.84億元，每股普通股0.241元（含稅），派息率為18.8%。 2021年，萬物云上市前陸續(xù)派發(fā)股息高達35.37億元，與同年歸屬母公司凈利潤16.68億元相比，分紅比例達到212%。
管理者們拋開四大行業(yè)反思自己
除年報外，物物云董事長、董事總經(jīng)理、總經(jīng)理朱寶全先生還發(fā)表了題為《——時空互動在此》的雄辯致股東信。
朱寶全表示，2022年將是命運嚴(yán)峻的一年。經(jīng)過多年的調(diào)控，開發(fā)商持續(xù)受到債務(wù)飆升的困擾，新房銷售大幅下滑。從增量市場到成熟市場的平滑過渡曲線變得非常陡峭。如此規(guī)模的震動，在歷史上極為罕見。
傳統(tǒng)上房地產(chǎn)公司的好客戶開發(fā)商的需求突然收緊，財務(wù)報表反映出，由于新店開張減少（尤其是下半年），前臺和案例工作大幅減少。由于開發(fā)商未售出房產(chǎn)導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加以及空置房屋導(dǎo)致未支付物業(yè)款，開發(fā)商原本看上去表現(xiàn)不錯的停車場資產(chǎn)代銷業(yè)務(wù)突然放緩。這反映了大量的毛利潤。
“時代的企業(yè)必須經(jīng)受時代的洗禮�！敝鞂毴硎�，如果房地產(chǎn)行業(yè)沒有遭遇寒冬，房地產(chǎn)行業(yè)很可能還躺在傳統(tǒng)利潤結(jié)構(gòu)的平靜之地。他指出。鐵一般的事實擺在我們面前：只有做好工作，做好基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶口碑，才能在“山長水薄雪”的道路上保持長久的成功。王五云的生意也不得不面對開發(fā)商給房地產(chǎn)公司帶來的問題。
與此同時，萬烏云管理團隊發(fā)起四大行業(yè)反思。
首先，對獨立——開發(fā)商的依賴正在加劇行業(yè)波動。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，預(yù)計2022年全國商品房銷售同比下降26.7%，重大客戶流失對房地產(chǎn)增長、盈利能力、應(yīng)收賬款和現(xiàn)金流造成重大壓力。公司。這將促使房地產(chǎn)公司重新思考他們需要的第三方獨立性，以消除對開發(fā)商行業(yè)的依賴并增加客戶多元化。
二、并購反思—— 大規(guī)模并購積累銷售壓力。 2022年，隨著開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，房地產(chǎn)行業(yè)的估值核心也將下降，行業(yè)的增長模式將受到挑戰(zhàn)和質(zhì)疑。一些開發(fā)商風(fēng)險將導(dǎo)致管理層波動和不良貸款增加。被收購公司的利潤將對賬面商譽產(chǎn)生負(fù)面影響并帶來挑戰(zhàn)。
中國基金報記者發(fā)現(xiàn)，萬五云雖然近年來表現(xiàn)相對謹(jǐn)慎，但也完成了三起并購，目前賬面上已累計商譽37億元。 2019年，公司完成戴德梁行大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)整合，并創(chuàng)立商務(wù)寫作服務(wù)品牌“萬木良行”。公司于2021年收購伯恩地產(chǎn)和陽光智博，并開始整合工作。
第三點是對增值服務(wù)的反思。根據(jù)克而瑞2022年?*肽曄萃臣�，物馏x笠刀嘀志滴袷杖胝急冉仙夏晗陸翟?.9個百分點，部分物流企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入下降。 做過。物流企業(yè)同比下降超過50%�；陉P(guān)聯(lián)交易的區(qū)域增值服務(wù)和住宅地產(chǎn)的區(qū)域優(yōu)勢都值得體現(xiàn)。
第四個話題是房地產(chǎn)行業(yè)的脆弱性和韌性�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率預(yù)計將超過30倍，但截至2022年底，房地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率已下滑至7倍。中國的房地產(chǎn)管理公司的價格約為17.6倍，而私營公司的價格則不到7倍。由于與關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)來源單一，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展缺乏韌性。服務(wù)行業(yè)本身具有很強的需求特征，企業(yè)通過回歸商業(yè)本質(zhì)，放棄高利潤的想法，以改善客戶關(guān)系為目標(biāo)，以便在不確定和復(fù)蘇的市場環(huán)境中穩(wěn)步增長。更加注重建設(shè)和組織彈性。抓住機會。編輯：Joey 審稿人：徐文