不動(dòng)產(chǎn)帶押過(guò)戶，帶押過(guò)戶什么意思
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二手房的“押金交付”模式已經(jīng)為購(gòu)房者所熟知，但現(xiàn)在“押金交付”模式也逐漸推廣到新建住宅。
2月21日，鄭州市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《鄭州市2024年優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作要點(diǎn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)稿》）。對(duì)于新增商品房，建議考慮引入“定金劃轉(zhuǎn)”。繼廣州、中山之后，中部省會(huì)鄭州正在積極考慮現(xiàn)有住房“按揭轉(zhuǎn)讓”，以進(jìn)一步減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，盤(pán)活新房市場(chǎng)。
那么，“抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”是如何進(jìn)行的呢？對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響和重要性？
從二手房“安全搬家”到二手房
通常，房地產(chǎn)公司的在建項(xiàng)目或現(xiàn)房是抵押的，房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓現(xiàn)房交易時(shí)，必須首先解凍不打算轉(zhuǎn)讓的房屋或現(xiàn)房。解壓完成后，即可進(jìn)行交易轉(zhuǎn)賬相關(guān)任務(wù)。 “帶抵押轉(zhuǎn)讓二手房”是指房地產(chǎn)公司在未來(lái)房或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中可以跳過(guò)解凍步驟，直接帶抵押轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。
《意見(jiàn)稿》旨在實(shí)現(xiàn)新建在建商品房（或現(xiàn)有房屋）設(shè)置抵押物的交易、轉(zhuǎn)讓相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本和資金。予以考慮。降低開(kāi)發(fā)商的制度交易成本，改善現(xiàn)有住房市場(chǎng)。
事實(shí)上，2023年3月自然資源部下發(fā)的第《自然資源部 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》號(hào)文中，就提出了“二手房抵押貸款轉(zhuǎn)讓”，將二手房改為“二手房抵押貸款轉(zhuǎn)讓”模式。擴(kuò)大到二手房。一是緩解資金壓力，降低房地產(chǎn)企業(yè)交易成本，便利商品房市場(chǎng)流通。
這是廣州推出“二手房押金轉(zhuǎn)讓”政策以來(lái)的首次。 2023年4月28日，《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于創(chuàng)新開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶”的通知》號(hào)文下發(fā)，明確了“二手房抵押轉(zhuǎn)讓”的申請(qǐng)范圍和辦理方式，使廣州成為全國(guó)首個(gè)啟動(dòng)“二手房轉(zhuǎn)讓”的城市。附帶抵押貸款�！�
隨后，2023年8月，中山市發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“一手房帶押網(wǎng)簽”的通告》和《中山市自然資源局關(guān)于創(chuàng)新開(kāi)展“一手現(xiàn)房帶押過(guò)戶”的通告》，成為第二個(gè)發(fā)布“二手房抵押貸款轉(zhuǎn)讓”政策和細(xì)則的城市。
對(duì)于鄭州市將于2024年初啟動(dòng)的“二手房轉(zhuǎn)按揭”項(xiàng)目，中國(guó)指數(shù)研究院河南分院總經(jīng)理梁伯濤表示。 “物業(yè)”和房地產(chǎn)公司資金監(jiān)管嚴(yán)格，優(yōu)先保障項(xiàng)目。此次交接讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大壓力，需要再次籌集資金以緩解交易過(guò)程中的緊張局勢(shì)。此次，鄭州市提出考慮出臺(tái)“。” “二手房抵押貸款轉(zhuǎn)讓”將有助于緩解部分房企的資金壓力，預(yù)計(jì)相應(yīng)政策細(xì)則將很快出臺(tái)。 ”
廣州、中山等地已出臺(tái)此項(xiàng)措施，有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力。
從目前實(shí)施“二手房抵押轉(zhuǎn)讓”的兩個(gè)城市來(lái)看，廣州市“二手房抵押轉(zhuǎn)讓”的范圍為“在建工程抵押的預(yù)售商品房” . 這是一棟住宅樓。 “目前為止辦理的市內(nèi)新建商品房和新建商品房”是“首次登記的商品房和抵押登記（二手現(xiàn)有房屋）”，而中山市的范圍是“二手現(xiàn)有房屋”。
此次，鄭州市效仿廣州市，將預(yù)售商品房和二手現(xiàn)房均納入“二手房抵押轉(zhuǎn)讓”范圍。去年5月，廣州首個(gè)“二手房轉(zhuǎn)讓加按揭”業(yè)務(wù)上線。
熟悉政策的廣東省住房政策研究中心高級(jí)研究員李玉佳表示，“二手房抵押轉(zhuǎn)讓”模式下，開(kāi)發(fā)商抵押轉(zhuǎn)讓在建工程，無(wú)需償還開(kāi)發(fā)貸款。他指出。取消在建工程、購(gòu)買商品房預(yù)登記、購(gòu)買商品房抵押預(yù)登記（購(gòu)房人還款方式為抵押的）一并辦理，并收回購(gòu)房資金。買家（包括首付和抵押貸款）隨后用于償還開(kāi)發(fā)貸款。這種模式縮短了原流程取消、轉(zhuǎn)讓、抵押再融資的時(shí)效，減輕了開(kāi)發(fā)商先行償還開(kāi)發(fā)貸款的資金壓力，為開(kāi)發(fā)商提供了一定的需求，幫助部分開(kāi)發(fā)商快速收回資金。
“目前，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象依然普遍，開(kāi)發(fā)商可以直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)�！� “不減免房貸有助于緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力問(wèn)題�！绷翰疂f(shuō)，“我猜是這樣的。”
還需要明確以抵押貸款“轉(zhuǎn)讓”二手房的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于購(gòu)房者關(guān)心的產(chǎn)權(quán)保障問(wèn)題，李玉佳表示，“開(kāi)發(fā)商在建項(xiàng)目取得抵押項(xiàng)目預(yù)售許可后，存在‘一房?jī)墒邸碾[患�！� ” “有，”他分析道。 “對(duì)外出售大樓的過(guò)程中，意味著抵押貸款賣給了銀行，賣給了業(yè)主，銀行擔(dān)心貸款沒(méi)有保障，業(yè)主也擔(dān)心貸款沒(méi)有保障�！爆F(xiàn)在，“二手房轉(zhuǎn)讓+抵押貸款”模式將解決業(yè)主的后顧之憂。”
不過(guò)，對(duì)于銀行而言，李玉佳表示，這一過(guò)程可能會(huì)導(dǎo)致銀行權(quán)益保障存在不確定性，無(wú)法確定開(kāi)發(fā)商是否有能力償還后續(xù)建設(shè)貸款。 “按揭貸款轉(zhuǎn)讓二手房”的難點(diǎn)在于具體實(shí)施過(guò)程。在此模式下，如果銀行尚未收到相當(dāng)于開(kāi)發(fā)貸款的全額還款，預(yù)售商品房已經(jīng)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，且相當(dāng)于抵押貸款的債務(wù)；而定期抵押貸款余額空置可能會(huì)影響貸款發(fā)行貸款和提供開(kāi)發(fā)貸款的銀行可能不愿意這樣做。
“廣州市此前曾考慮過(guò)‘按揭貸款拆遷現(xiàn)有房屋’，但效果并不十分明顯。主要原因是銀行擔(dān)心失去按揭貸款的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商的‘拆遷’進(jìn)一步加劇了這種擔(dān)憂�！� ”新政策要求產(chǎn)權(quán)登記、銀行、房屋建筑等部門(mén)在各自的信息系統(tǒng)上協(xié)同工作，部分房地產(chǎn)權(quán)屬變更（注銷、轉(zhuǎn)讓、通知、轉(zhuǎn)抵押等）強(qiáng)制的。 “同一家銀行（分行）現(xiàn)在也可以擴(kuò)展到同一個(gè)銀行系統(tǒng)，”李玉佳補(bǔ)充道。
北京金利律師事務(wù)所主任王玉成認(rèn)為，從法律角度看，房地產(chǎn)企業(yè)需要清楚、熟悉整個(gè)流程的細(xì)節(jié)和操作，對(duì)住房資金的存儲(chǔ)和使用有明確的約定。我們將以書(shū)面形式接受轉(zhuǎn)讓的條件和程序。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，要與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)充分溝通，落實(shí)需要配合的具體操作細(xì)節(jié)，確保住房公積金的存儲(chǔ)和管理符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。同時(shí)，要與房地產(chǎn)公司建立合作關(guān)系，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。此外，銀行還應(yīng)關(guān)注購(gòu)房者可能提出的一些問(wèn)題和要求，例如如何處理違約等。
此外，王玉成表示，購(gòu)房者應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，稱按揭轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)本身就讓人對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)能力產(chǎn)生質(zhì)疑，沒(méi)有足夠的錢(qián)來(lái)償還抵押貸款。他表示，這表明他確實(shí)沒(méi)有足夠的體力。因此，請(qǐng)您仔細(xì)閱讀并理解購(gòu)房合同等相關(guān)文件，特別是購(gòu)房資金的存儲(chǔ)和使用、轉(zhuǎn)讓條款和程序等條款和條件。購(gòu)房者應(yīng)該充分了解整個(gè)過(guò)程的細(xì)節(jié)。另外，購(gòu)房者也要注意保護(hù)自己的權(quán)益，出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
新京報(bào)記者徐謙
編輯吳鑫校對(duì)劉寶慶