鄭州市擬出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的重大政策，考慮“二手房抵押轉(zhuǎn)讓”、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售改革等。

近日，鄭州市發(fā)展和改革委員會(huì)在官方網(wǎng)站發(fā)布公告，公開征求意見《鄭州市2024年優(yōu)化營商環(huán)境工作要點(diǎn)（征求意見稿）》。其中，意見稿指出，鄭州市將考慮對(duì)新建商品住房實(shí)行“帶押轉(zhuǎn)讓”。

為實(shí)現(xiàn)按揭狀態(tài)下新建在建商品房（或現(xiàn)有房屋）的交易、轉(zhuǎn)讓相關(guān)業(yè)務(wù)，進(jìn)一步降低運(yùn)營成本和制度交易成本，鄭州市決定考慮實(shí)施“現(xiàn)有住房轉(zhuǎn)讓”。培育開發(fā)企業(yè)，完善二手房市場(chǎng)布局。該舉措由鄭州市自然資源規(guī)劃局牽頭，責(zé)任部門為鄭州市住房保障和房產(chǎn)管理局、鄭州市金融工作局。

宜居研究院研究總監(jiān)楊躍晶告訴記者，一般情況下，在建項(xiàng)目的開發(fā)商會(huì)根據(jù)融資需求，將相應(yīng)項(xiàng)目的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給銀行和金融家，他表示，必須將房產(chǎn)抵押出去。

“房地產(chǎn)公司建造、開發(fā)的房屋最終是賣給購房者的，這需要多方面的安排。在房屋直接交易中，開發(fā)商首先需要把已經(jīng)受損的房產(chǎn)放掉。”楊躍晶說。

對(duì)此，廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李玉佳表示，目前相關(guān)流程大致如下。首先，開發(fā)貸款需要償還，銀行將負(fù)責(zé)償還。在建項(xiàng)目被取消，開發(fā)商最終負(fù)責(zé)出售和轉(zhuǎn)讓。

對(duì)于鄭州擬試點(diǎn)的“現(xiàn)房抵押轉(zhuǎn)讓”，與以往流程有何不同？李玉佳表示，二手房抵押轉(zhuǎn)讓模式中，開發(fā)商無需支付費(fèi)用。我指出必須這樣做。在建抵押貸款項(xiàng)目出售、轉(zhuǎn)讓時(shí)償還開發(fā)貸款余額、施工期間取消、已購商品房預(yù)登記、已購商品房抵押等情況。付款方式是抵押）一起處理，然后購房者的購房資金（包括首付和抵押）用于償還開發(fā)貸款。

“這種模式縮短了原有的注銷、轉(zhuǎn)讓、再抵押的流程，減輕了開發(fā)商先行償還開發(fā)貸款的資金壓力，也有利于開發(fā)商資金快速回籠，我來出一份力。”李玉佳說。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，將“動(dòng)遷按揭貸款”從存量房市場(chǎng)擴(kuò)大到存量房領(lǐng)域，并在鄭州進(jìn)行試點(diǎn)，是一個(gè)很好的創(chuàng)新之舉。這一舉措有望納入各地房地產(chǎn)政策工具箱，成為進(jìn)一步優(yōu)化協(xié)調(diào)政策的重要抓手。

“‘首套房轉(zhuǎn)’試點(diǎn)確實(shí)是房企在融資層面的一項(xiàng)重要支持舉措，此舉將減輕房企資金壓力，有利于加快項(xiàng)目銷售，希望其他城市也能效仿將來。我們將啟動(dòng)一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。”楊躍晶在接受媒體采訪時(shí)表示。

不過，業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，這種模式也會(huì)對(duì)開發(fā)商和銀行提出一定的要求。

李玉佳指出，在這種模式下，商品房在售前就完成了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和相當(dāng)于抵押貸款的債務(wù)轉(zhuǎn)移，而并沒有收到很大一部分開發(fā)貸款的全額償還。這將導(dǎo)致開發(fā)貸款的定期留置權(quán)暫停，這可能對(duì)發(fā)放開發(fā)貸款的銀行不太有利。

“廣州市此前曾考慮過按揭轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有房屋，但效果尚不明確。主要原因是銀行擔(dān)心失去抵押權(quán)，以及高杠桿投資的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息不透明。” “因此，這項(xiàng)措施的實(shí)施，需要不動(dòng)產(chǎn)登記、銀行、住建等部門更新信息系統(tǒng)，需要充分配合，還需要進(jìn)行房產(chǎn)所有權(quán)的多次變更（注銷、轉(zhuǎn)讓、通知、抵押再融資、 “同一個(gè)銀行（分行）調(diào)查并開始試點(diǎn)，同一個(gè)銀行可以根據(jù)情況決定是否擴(kuò)展到你的系統(tǒng)�！崩钣窦蜒a(bǔ)充道。

除了考慮“現(xiàn)房按揭轉(zhuǎn)讓”外，鄭州市發(fā)改委在征求意見稿中還提到，鄭州將嘗試改革現(xiàn)房銷售。

鄭州市正在研究建立試點(diǎn)項(xiàng)目融資、銷售、建設(shè)項(xiàng)目審批流程無縫銜接制度，建立告知承諾綠色通道，推動(dòng)數(shù)據(jù)賦能、并行審批。連接機(jī)制。過渡到第一階段公共配套設(shè)施項(xiàng)目協(xié)調(diào)。實(shí)現(xiàn)分期銷售與分期規(guī)劃、分期施工許可、聯(lián)合測(cè)繪、分期驗(yàn)收、分期交接協(xié)同，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目節(jié)省時(shí)間、優(yōu)化服務(wù)，形成“降成本”可操作、大眾化的流程機(jī)制。

事實(shí)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部去年1月就提出，在條件允許的情況下考慮開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。去年，山西、四川、安徽等省份提出因地制宜開展二手房試銷。

不少企業(yè)都在提議試銷二手房，分析人士認(rèn)為，重要原因之一可能與房企近兩年的房屋交付擔(dān)保問題有關(guān)。部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付困難，影響購房者對(duì)新房市場(chǎng)的信心。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸其林認(rèn)為，試行現(xiàn)房銷售是推動(dòng)全行業(yè)提升、有效避免“半成品”出現(xiàn)的手段，我說也是可以做到的�，F(xiàn)有的房屋銷售模式具有增強(qiáng)市場(chǎng)信心、增加購房者安全感、有效保護(hù)購房者權(quán)益的作用。

從鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況來看，當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)依然低迷。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1月鄭州市新建商住樓成交面積32萬平方米，環(huán)比下降37%，同比增長(zhǎng)17%。 2023年月均交易面積下降36%。

從銷售率來看，今年1月份鄭州項(xiàng)目開盤時(shí)的平均銷售率僅為5%，比2023年12月19%的銷售率低14個(gè)點(diǎn)，比2020年12月的銷售率低5個(gè)點(diǎn)。 10%. 2023 年1 月。

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