作者：張欣

編輯丨周鵬峰

圖片由視覺(jué)中國(guó)提供

“這將是更大的舉動(dòng)！”“國(guó)王要被炸了！”“這是繼2008年之后的第二次公開(kāi)質(zhì)詢！”……8月31日晚，央行和國(guó)家關(guān)于公共財(cái)政、監(jiān)管各機(jī)構(gòu)聯(lián)合將全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例調(diào)整為首套房20%、二套房30%；并宣布降低利率。這一政策一經(jīng)公布，立即引起輿論關(guān)注。同日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布“《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》”和“《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》”并回答記者提問(wèn)。對(duì)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房貸款政策的重點(diǎn)，兩局均表示，第一步是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限。不區(qū)分實(shí)行“限購(gòu)”的城市和不實(shí)行“限購(gòu)”的城市，首套房、二套房商業(yè)和個(gè)人抵押貸款最低首付限額統(tǒng)一為20元更多的。 %和30%。二是將二套房利率政策下限調(diào)整為不低于同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。主要住宅住房利率政策下限保持不低于同期LPR下浮20個(gè)基點(diǎn)。各地可根據(jù)本市政策實(shí)施原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況和監(jiān)管需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套房、二套房最低首付比例和最低利率。多位房地產(chǎn)分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這項(xiàng)政策之所以引起如此熱議，是因?yàn)槭袌?chǎng)等待已久，而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，更是讓其更加緊迫。說(shuō)這是因?yàn)樾枰�政策。好的政策要落�?shí)。據(jù)了解，此次政策只是設(shè)定了最終首付比例，一線城市首套房、二套房較高的首付標(biāo)準(zhǔn)是否調(diào)整則由“逐城”政策決定。將取決于政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)接近業(yè)界預(yù)期的向上拐點(diǎn)，專家們意見(jiàn)不一。

一線城市是否調(diào)整取決于“因城施策”

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，考慮到8月25日三部門聯(lián)合公告“房批不貸”，他表示，部分限購(gòu)城市可能會(huì)出現(xiàn)“房批不貸”的情況。有更高的購(gòu)買限額。過(guò)去，確定第二套住房的標(biāo)準(zhǔn)是為了讓居民支付更高的首付，獲得無(wú)貸款住房批準(zhǔn)，然后他們的第二套住房就成為他們的第一套住房。這次，隨著首套房最低首付金額的調(diào)整，很多原本可以出售第二套房的購(gòu)房家庭，現(xiàn)在可以最大限度地利用抵押貸款了，現(xiàn)在可以用了。信用杠桿提前滿足您的購(gòu)房需求。不過(guò)，郭毅表示，這項(xiàng)政策只設(shè)定了首付比例的最低額度，最高額度沒(méi)有調(diào)整。進(jìn)一步的上限將為政策實(shí)施提供更大的調(diào)整空間。但目前僅設(shè)定了最低線，未設(shè)定上限，以一線城市為主的首套房、二套房較高的首付標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)調(diào)整還有待觀察。具體要看各城市的政策。 “總體來(lái)說(shuō)，近期對(duì)購(gòu)買急需住房和改善型第二居所的政策支持力度有所加大�！惫�毅表示，目前只有廣州和深圳提供了支持。不過(guò)，他表示，目前的政策放松是整體性的。趨勢(shì)。顯然，中國(guó)和上海在落實(shí)政策方面仍然猶豫不決，但整體寬松的跡象已經(jīng)非常明顯。如果北京、上海在信貸方面也能采取寬松務(wù)實(shí)的措施，將對(duì)增強(qiáng)國(guó)內(nèi)一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)信心起到根本性作用。 “這是繼2008年金融危機(jī)之后，全國(guó)范圍內(nèi)第二次允許此類總體調(diào)整，力度相當(dāng)大�！本�墾咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。他表示，政策有彈性空間，各城市可根據(jù)自身特點(diǎn)靈活實(shí)施。例如，一些三四線城市的首套房首付率較弱，可低至20%。但由于一線城市整體需求較大，初步可能會(huì)下調(diào)0.50%，如果市場(chǎng)沒(méi)有明確反饋，可能會(huì)下調(diào)0.50%或10%。張宏偉表示，“事實(shí)上，在一些二線、三線、四線城市，首付已經(jīng)降低到20%，在這樣的市場(chǎng)背景下，獨(dú)棟住宅的交易量充分”積極的。“這還沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)。事實(shí)上，降低首套房首付比例對(duì)于一線城市和表現(xiàn)較好的二線城市影響較大，例如上海首套房首付目前為3.50%。如果折扣率降低至20%，購(gòu)房門檻將大幅降低。但對(duì)于首次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還款能力更為重要，收入預(yù)期可能會(huì)影響還款，抑制首次購(gòu)房需求的釋放。他希望未來(lái)能夠出臺(tái)穩(wěn)定和增加首次購(gòu)房者收入的政策措施，盡可能穩(wěn)定收入預(yù)期，從而釋放購(gòu)房需求。張宏偉認(rèn)為，首付比例降低，特別是第二套房降低到30%，加上剛剛?cè)�部委出臺(tái)的“有房不貸”政策，導(dǎo)致買房變得困難。廣州、深圳等一線城市和杭州、蘇州、南京、武漢等二線城市亟待改善。成都。具體來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)好的一線城市和二線城市的二套房首付率還是比較高的，比如上海的二套房首付率就已經(jīng)達(dá)到了70%。大多數(shù)二線城市的比例在40% 到60% 之間。根據(jù)新政，如果降低二套房首付比例，購(gòu)房門檻將大幅降低，從而改善需求。

張宏偉進(jìn)一步分析，從目前的市場(chǎng)特征來(lái)看，一線城市、龍頭二線城市以及其他有改善需求的城市的人們還是有能力購(gòu)買住房的。搞活市場(chǎng)鏈條，努力改善未來(lái)，整個(gè)二手房和二手房市場(chǎng)無(wú)論是新建還是二手房，都將在需求方面得到盤活。另一方面，在小二線城市、三四線城市普遍發(fā)展需求的情況下，二套房的標(biāo)準(zhǔn)首付比例一般為30%至40%，并不是很高。改善需求的絕對(duì)量沒(méi)有一線城市那么大，而且城市和龍頭二線城市的規(guī)模都很大，因此政策刺激的力度和市場(chǎng)反應(yīng)的走勢(shì)都比較溫和。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已接近拐點(diǎn)？

從行業(yè)角度來(lái)看，市場(chǎng)更興奮的是當(dāng)前政策組合下房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)向上拐點(diǎn)。專家對(duì)此有不同的看法。東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司首席宏觀分析師王慶表示，考慮到此次房地產(chǎn)扶持政策將認(rèn)真推出，將有效提升市場(chǎng)預(yù)期，為房地產(chǎn)前景提供強(qiáng)勁動(dòng)力。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，他說(shuō)有拉動(dòng)作用。本季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)周期已接近拐點(diǎn)。廣東省城市規(guī)劃研究院住房政策研究中心高級(jí)研究員李玉佳也表示，近期的一攬子政策明確了一個(gè)重要信息。該國(guó)希望在剩下的四個(gè)月里帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。目前，他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積將比去年同期增長(zhǎng)5%。預(yù)計(jì)今年四季度和9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成較為明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。不過(guò)，郭毅表示，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用應(yīng)該保持開(kāi)放的心態(tài)，不同城市的政策執(zhí)行效果和力度也存在差異。他表示，在一些實(shí)力雄厚的二線城市，尤其是限價(jià)相對(duì)嚴(yán)格的城市，影響可能會(huì)稍微明顯一些。一線城市方面，北京、上海也實(shí)施了只房不貸政策，如果這兩項(xiàng)政策同步實(shí)施，吸引一線城市購(gòu)房家庭的效果可能會(huì)更強(qiáng)。這是因?yàn)橐痪�城市整體住房需求更大，居民購(gòu)買力更高。但效果能否持續(xù)，還要看此前的限制措施是否會(huì)被打破，比如通州的限購(gòu)、限購(gòu)、限價(jià)等政策是否有機(jī)會(huì)放松。高與否。只有當(dāng)購(gòu)房者真正認(rèn)識(shí)到未來(lái)房?jī)r(jià)還有升值空間時(shí)，他們才會(huì)有今天高杠桿買房的動(dòng)力和勇氣。張宏偉還認(rèn)為，對(duì)于首次需要住房的人來(lái)說(shuō)，較低的首付比例只是一方面，更重要的是未來(lái)20到30年每月的房貸還款成本。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和收入前景不穩(wěn)定，可能會(huì)影響首次購(gòu)房者的還款，從而抑制首次購(gòu)房需求的釋放。因此，對(duì)于首次購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，后續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)定收入預(yù)期的政策措施將會(huì)出臺(tái)，這也將穩(wěn)定首次購(gòu)房的需求。 “如果首套房首付比例降低到20%，就有實(shí)際意義，需求才會(huì)真正實(shí)現(xiàn)和釋放�！睆埡陚フf(shuō)。

證監(jiān)會(huì)

本期編輯李雨桐實(shí)**生張保一

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