隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力減弱、促進(jìn)消費(fèi)的重要性加大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利的措施包括減少首付、降低房貸利率、提高公積金貸款限額、重啟房貸等。越來(lái)越多的城市正在出臺(tái)此類(lèi)政策。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，我們正在開(kāi)展“B to P”等舉措。

易居研究院的報(bào)告指出，購(gòu)房首付比例是直接影響購(gòu)房成本的重要變量，甚至比房貸利率本身還要重要。在當(dāng)前購(gòu)房者入市意愿不高的情況下，降低首付比例、減輕首付壓力就顯得更加重要。從至少部分購(gòu)房者的反饋和評(píng)價(jià)來(lái)看，較低的首付比例和較小的壓力將顯著提高購(gòu)房意愿并改善市場(chǎng)價(jià)格。本報(bào)告分析了全國(guó)主要城市首套房和二套房的首付比例，分析了市場(chǎng)上推行的政策，各種違法和有爭(zhēng)議的行為。

一、主要城市首付比例1、按簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)主要城市首套房平均首付比例為24%。具體來(lái)說(shuō)，這些城市的首付比例主要分為35%、30%、20%三個(gè)級(jí)別。一般來(lái)說(shuō)，城市能源等級(jí)越高，首付比例越高，城市能源等級(jí)越低，首付比例越低。當(dāng)然，如果你看看20個(gè)城市的情況，就會(huì)發(fā)現(xiàn)20%的首付占了大多數(shù)。這也意味著我們正在把很多地方的首套房首付比例降低到最低水平，因?yàn)槲覀冃枰�刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從具體城市來(lái)看，北京和上海的首付比例最高，為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州、三亞的首付率也較高。一些實(shí)力較弱的二線(xiàn)城市，如哈爾濱、沉陽(yáng)、鄭州等，首付比例為20%，而大部分三四線(xiàn)城市都執(zhí)行了20%的首付比例政策。這些城市的準(zhǔn)入門(mén)檻不斷降低，這與購(gòu)房成本的降低有直接關(guān)系。

圖1 全國(guó)主要城市首套房首付比例

2、按照二套房的簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，全國(guó)20個(gè)主要城市二套房的平均首付率為42%。從20個(gè)城市的具體情況來(lái)看，二套房首付比例有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：80%、70%、40%、30%。這表明，有關(guān)第二套首付比例的規(guī)定日趨全面、多元化。其邏輯與首套房類(lèi)似：城市能源水平越高，首付比例越高，城市能源水平越低，首付比例越低。具體來(lái)說(shuō)，在哈爾濱、長(zhǎng)春、太原等二線(xiàn)城市，二套房首付比例較低，為30%。

圖2 全國(guó)主要城市第二套房首付比例

2.全國(guó)范圍內(nèi)減輕首付壓力的政策。本節(jié)主要介紹首付比例或目前全國(guó)范圍內(nèi)減輕首付壓力的政策，包括降低首次購(gòu)房者的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，總結(jié)幾類(lèi)政策。這里我們不分析貨幣政策支持等通過(guò)降低房?jī)r(jià)來(lái)減輕首付壓力的操作。 1.降低首次購(gòu)房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，首次購(gòu)房必須滿(mǎn)足三個(gè)條件：無(wú)購(gòu)房史、無(wú)貸款史、無(wú)購(gòu)房史。住房貸款。房地產(chǎn)所有權(quán)。當(dāng)然，如果單純按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)會(huì)很高，導(dǎo)致很多購(gòu)房者無(wú)法享受首套房的低首付標(biāo)準(zhǔn)。因此，這兩年我們普遍降低了首套房的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，主要是從房產(chǎn)條件和融資條件兩個(gè)角度。 1）房地產(chǎn)情況。只檢查城市住房情況，不檢查郊區(qū)住房情況；只檢查限購(gòu)區(qū)住房情況，不檢查非限購(gòu)區(qū)住房情況；只檢查住房情況，不檢查非限購(gòu)區(qū)住房情況。商業(yè)/住宅情況。否等住房；只檢查本地住房條件，不檢查外地住房條件；允許“雙開(kāi)房”認(rèn)定為一套；檢查小產(chǎn)權(quán)住房條件否，只檢查商品房；安置房和農(nóng)房；原戶(hù)數(shù)離婚后不再追蹤家庭住房；不再追蹤房屋所有權(quán)狀況或銷(xiāo)售狀況；第一套房子小情況下，第二套房子可以視為獨(dú)立住房，第一套房子名下的房屋狀況父母不被追蹤，婚前住房的財(cái)產(chǎn)狀況不被追蹤，兩個(gè)孩子都可以被視為一個(gè)家庭的第二個(gè)家。 2）融資狀況。還清貸款后的房屋被視為第一套，配偶有貸款記錄的房屋仍被視為第一套，有商業(yè)抵押貸款記錄的房屋仍被視為第一套。未全額融資購(gòu)買(mǎi)的房屋被視為首套房。 2.財(cái)政和貨幣政策支持這些政策，主要包括購(gòu)房補(bǔ)貼、住宿券發(fā)放、提取準(zhǔn)備金、提高商業(yè)貸款限額四種主要形式。下面我們就分別進(jìn)行相關(guān)分析。 1）購(gòu)房補(bǔ)貼。其中包括人力資源購(gòu)房補(bǔ)貼、新國(guó)民購(gòu)房補(bǔ)貼、移民購(gòu)房補(bǔ)貼、應(yīng)屆畢業(yè)生購(gòu)房補(bǔ)貼等。許多城市已明確此類(lèi)補(bǔ)助金將提前發(fā)放，感興趣的人士申請(qǐng)后可用作購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或二手房的首付。 2）支付住宿券。目前全國(guó)各地都出臺(tái)了代金券政策，明確可以使用代金券支付購(gòu)房費(fèi)用（包括首付）。而且，現(xiàn)實(shí)中，房票金額往往相當(dāng)于被征收（拆遷）房屋評(píng)估價(jià)值的110%。這里的增值也可以用來(lái)支付首付。 3）提取公積金。近兩年，福州、青島、珠海等城市先后發(fā)文明確允許提取住房公積金用于首付。同時(shí)，針對(duì)“提取公積金是否會(huì)影響未來(lái)貸款？”的問(wèn)題，蘇州公積金中心澄清，住房公積金余額可以提取作為首付，這將影響未來(lái)的貸款。貸款.發(fā)出文件。不影響后續(xù)公積金貸款額度。 4）提高商業(yè)貸款限額。一些商業(yè)銀行在貸款審批過(guò)程中適當(dāng)放寬條件，從而提高貸款額度�；蛘咄瞥鼋M合貸款模式。此類(lèi)操作可以增加實(shí)際貸款金額，間接減輕首付壓力。

3、違規(guī)操作和爭(zhēng)議性操作隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)壓力不斷增大，一些城市也出現(xiàn)了各種旨在降低首付成本和壓力、刺激房地產(chǎn)交易的新操作。市場(chǎng)。其中一些活動(dòng)被明確定義為非法活動(dòng)并已被制止，而另一些活動(dòng)則引起爭(zhēng)論和爭(zhēng)議，需要進(jìn)一步討論。我們的分析基于兩種類(lèi)型的操作：非法操作和可疑操作。 1、非法經(jīng)營(yíng)非法經(jīng)營(yíng)主要包括：首付貸款及其變種、經(jīng)營(yíng)貸款和消費(fèi)貸款、接力貸款和復(fù)合貸款、抬高或壓低房?jī)r(jià)等。相關(guān)分析如下。 1) 首付貸款及其變體。這主要包括首付分期、低首付、零首付、負(fù)首付、首付退款等操作。這種類(lèi)型的操作是“首付友好”，旨在減少購(gòu)房時(shí)的首付成本。然而，這些金融產(chǎn)品缺乏對(duì)貸款償還能力的仔細(xì)評(píng)估，高估了購(gòu)房者的償還貸款能力，從而產(chǎn)生了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 2) 商業(yè)或消費(fèi)貸款。商業(yè)貸款主要向中小企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要。消費(fèi)貸款主要是向個(gè)人消費(fèi)者提供的用于購(gòu)買(mǎi)耐用消費(fèi)品和支付各種費(fèi)用的貸款。各地已明確規(guī)定，此類(lèi)貸款不得違規(guī)用于購(gòu)買(mǎi)住房、結(jié)算住房公積金或者通過(guò)其他渠道償還預(yù)繳住房公積金。如果未經(jīng)授權(quán)使用，貸款將被提前取消贖回權(quán)。 3）吉里貸款和直升機(jī)貸款。 “杰日貸”是父母貸款購(gòu)房、子女作為共同借款人、房主作為房主的信貸產(chǎn)品。 “Heliday”是一種住房貸款產(chǎn)品，孩子成為房屋的所有者，父母成為共同借款人，貸款用于購(gòu)買(mǎi)房屋。兩種貸款產(chǎn)品本質(zhì)上是一樣的，只是增加了共同借款人，增加了貸款金額，減輕了首付負(fù)擔(dān)。目前，在一些地區(qū)，此類(lèi)產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)無(wú)國(guó)界，普遍被叫停。 4）提高或降低房?jī)r(jià)。目前，無(wú)論是新建房還是二手房，都存在通過(guò)虛低首付率來(lái)抬高房?jī)r(jià)、增加貸款額的問(wèn)題。然而，這種操縱被認(rèn)為是欺詐性貸款，并被認(rèn)為破壞了貸款市場(chǎng)的公平性。 2、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題目前，經(jīng)營(yíng)問(wèn)題主要包括超過(guò)最低首付比例和企業(yè)提供員工貸款等。相關(guān)分析如下。 1）突破最低首付比例。此前，2022年5月，山東齊河發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn) 齊河縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。政策明確，鼓勵(lì)銀行降低首付比例，首套房、二套房首付由原來(lái)的20%、30%分別降低10%。該政策后來(lái)被暫停。但從全國(guó)市場(chǎng)的聲音來(lái)看，進(jìn)一步降低首付比例的呼聲依然強(qiáng)烈。 2）公司向員工提供貸款。一些上市公司今年表現(xiàn)不錯(cuò)，連續(xù)宣布將拿出一部分利潤(rùn)為員工提供無(wú)息貸款。此類(lèi)借款的用途之一是購(gòu)買(mǎi)房屋。雖然這種管理方式受到一些人的好評(píng)，但也有人批評(píng)類(lèi)似的管理方式可能會(huì)損害小股東的利益。

4、政策建議從目前的市場(chǎng)反饋來(lái)看，在談到降低首付和降低房貸利率兩項(xiàng)政策措施時(shí)，很多購(gòu)房者普遍認(rèn)為較低首付更有意義，我們認(rèn)為也是如此。但首付比例政策調(diào)整得比較謹(jǐn)慎。雖然可以采取一些行動(dòng)來(lái)減輕首付壓力，但與直接降低首付比例的行動(dòng)還是不同的。當(dāng)前，我們認(rèn)為確實(shí)存在購(gòu)房者首付能力不足、收入狀況惡化、收入預(yù)期惡化、二手房銷(xiāo)售困難等問(wèn)題。比如，這幾年現(xiàn)房交易不太順利，有的房東現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓困難，購(gòu)買(mǎi)新房資金明顯不足，我就面臨一個(gè)問(wèn)題。 “我想買(mǎi)房，所以看到了首付10%的營(yíng)銷(xiāo)廣告，自然動(dòng)心了。第二，我買(mǎi)的新房算第二套，有些大城市是需要首付的�！币虼�，此類(lèi)問(wèn)題背后的核心在于缺乏靈活的機(jī)制，導(dǎo)致購(gòu)房首付壓力非常高，這勢(shì)必會(huì)限制購(gòu)房需求的釋放易居經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，鑒于這兩年家庭收入情況出現(xiàn)了很多新情況，與收入情況有密切關(guān)系，我們認(rèn)為一些首付比例政策也需要納入其中我們正在考慮調(diào)整，比如有些地方可能需要納入具體的首付比例政策，以便更好地考慮新的首付政策模式，能否針對(duì)不同階段、特定城市等進(jìn)行創(chuàng)新性的低首付試點(diǎn).（來(lái)源：宜州房地產(chǎn)研究所）