欠款人坐牢了款由誰(shuí)還，中國(guó)會(huì)像日本一樣房?jī)r(jià)大跌嗎
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本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng)作者：林新林
潘石屹夫婦辭職六個(gè)月后，SOHO中國(guó)提交的財(cái)報(bào)令股東們不太滿意。
圖片來(lái)源：涂蟲(chóng)創(chuàng)意
3月24日開(kāi)盤，SOHO中國(guó)股價(jià)一度跌幅超過(guò)11%，截至交易尾盤，跌幅8.98%至1.32港元/股。
前夕，SOHO中國(guó)發(fā)布2022年財(cái)報(bào)，同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為17.75億元，較上年增長(zhǎng)1.9%，總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為14.38億元。較上年增長(zhǎng)2.7%，歸屬股東凈利潤(rùn)由虧損轉(zhuǎn)盈，錄得約6100萬(wàn)元，2021年凈虧損約1.31億元。
“2022年是非常不尋常、非常不尋常、非常困難的一年。即使面對(duì)如此不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，SOHO中國(guó)2022年仍保持了業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”在財(cái)報(bào)中，SOHO中國(guó)透露擴(kuò)張并不容易他們的業(yè)務(wù)表現(xiàn)。
從營(yíng)業(yè)利潤(rùn)明細(xì)來(lái)看，SOHO中國(guó)2022年錄得租金收入17.45億元，還有房產(chǎn)銷售收入3055萬(wàn)元，但2021年SOHO中國(guó)沒(méi)有房產(chǎn)收入銷售量。剔除這部分收入，SOHO中國(guó)的收入實(shí)際上同比基本持平。
入住率逐年下降，望京CBD寫(xiě)字樓的入住率僅為62%。
2022年，SOHO中國(guó)自身資產(chǎn)租賃業(yè)績(jī)將繼續(xù)惡化。
財(cái)報(bào)指出，受新冠疫情死灰復(fù)燃以及市場(chǎng)情緒影響，SOHO中國(guó)北京、上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)面臨壓力。截至2022年12月31日，本集團(tuán)投資物業(yè)的平均出租率已降至約76%。相比之下，2020年之前，投資性物業(yè)的平均出租率長(zhǎng)期保持在90%以上，2020年、2021年、2022年?*肽攴直鶇锏?2%、85%和80%。
具體來(lái)看，SOHO中國(guó)9個(gè)核心項(xiàng)目中，僅北京麗澤SOHO出租率從2021年底的80%提升至86%，其他項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度下降。
例如，中國(guó)租金收入排名前兩位的望京SOHO和古北SOHO出租率一年內(nèi)分別大幅下降14個(gè)百分點(diǎn)和8個(gè)百分點(diǎn)至62%和91%。此外，前門大街項(xiàng)目的出租率下降幅度最大，從77%降至48%。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家白文曦向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，SOHO旗下的商業(yè)項(xiàng)目地段較好，入住率不佳的部分原因是市場(chǎng)變化和商圈調(diào)整。跟公司有關(guān)，跟運(yùn)營(yíng)思路、項(xiàng)目定位、運(yùn)營(yíng)水平有關(guān)。
戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求將大幅下降，部分企業(yè)預(yù)計(jì)全年將縮減規(guī)�；蛉∠赓U，寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納面積仍維持在約17.29萬(wàn)平方米。租金較上年下降79%，租金較上年下降4.8%至每平方米每月321.5元，其中五個(gè)核心商圈租金下降3.7%。同比為每平方米每月375.1元。
拖欠貸款5968萬(wàn)，拖欠增值稅17億，SOHO也快速增加
值得注意的是，SOHO中國(guó)還在財(cái)報(bào)中披露了2022年底發(fā)生的一起違約事件。
財(cái)報(bào)指出，2022年12月，SOHO中國(guó)拖欠貸款本金支付共計(jì)5968萬(wàn)元。此次違約還引發(fā)了2022年12月31日SOHO中國(guó)銀行其他部分65.51億元人民幣貸款的交叉違約。 3月20日，距離財(cái)報(bào)發(fā)布不到一周，SOHO中國(guó)與其關(guān)聯(lián)銀行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將拖欠貸款償還期限延長(zhǎng)至2023年6月30日。
這解決了上述違規(guī)和交叉違約問(wèn)題。但與此同時(shí)，SOHO中國(guó)仍有未償還的債務(wù)。
2022年8月，SOHO中國(guó)子公司北京望京SOHO置業(yè)有限公司（又名望京SOHO項(xiàng)目公司）收到當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的稅務(wù)發(fā)票，要求繳納望京SOHO 1號(hào)塔及塔樓相關(guān)稅款。已完成。 2 截止日期為2022 年9 月1 日。土地增值稅17.33億元。
截至2022年12月31日，北京望京公司未繳納土地增值稅及相關(guān)欠款合計(jì)約人民幣18.51億元。未繳納土地增值稅還導(dǎo)致北京望京公司23.81億元銀行貸款本息交叉違約。也就是說(shuō)，SOHO中國(guó)造成至少89.32億元的交叉違約貸款。
SOHO中國(guó)在財(cái)報(bào)中指出，公司將與某些金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系，協(xié)商現(xiàn)有借款的重組和新的融資。此外，我們還制定了繼續(xù)采取措施出售某些商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。
盡管SOHO中國(guó)幾年前就停止了拿地，但其年資產(chǎn)負(fù)債率低于50%，遠(yuǎn)低于其他高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)。不過(guò)，SOHO中國(guó)也面臨一定的債務(wù)壓力，截至2022年底，SOHO中國(guó)的借款總額約為161.85億元，其中一年內(nèi)到期償還部分約為134.53億元。書(shū)籍上的內(nèi)容正在減少�，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約人民幣3.45億元。
一年前，也就是黑石取消對(duì)SOHO中國(guó)股權(quán)收購(gòu)的六個(gè)月后，潘石屹召開(kāi)了一場(chǎng)專門的房源推介會(huì)，以低至30美元的價(jià)格出售了北京和上海的3.2萬(wàn)平方米房產(chǎn)，然后他宣布了這一消息。 離開(kāi)。當(dāng)時(shí)，班石屹澄清，所有零售銷售收入將用于減少債務(wù)，而不是用于股票股息。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)調(diào)查，SOHO中國(guó)公租售賣平臺(tái)截至目前已將12個(gè)項(xiàng)目納入其銷售樓盤信息，但銷售套數(shù)并未披露，銷售收入僅3000元左右。顯示或更多。年報(bào)中列出。