8月6日晚間，SOHO中國發(fā)布公告稱，3日，發(fā)起人（黑石）收到中國國家市場監(jiān)督管理總局正式審核發(fā)起人提交的第《中國反壟斷法》號申請的通知，并宣布。公告稱，雖然申請已正式提交，但發(fā)起人及SOHO中國可能需要提供進(jìn)一步的信息和材料以供監(jiān)管審查。 （來源：SOHO中國公告）對此，網(wǎng)友拍手稱，這意味著黑石集團(tuán)收購SOHO中國將是骯臟的，并表示“潘石屹這次是逃不掉了”。不過，據(jù)目前媒體報道，專業(yè)分析人士認(rèn)為，市場監(jiān)管總局對此次收購的調(diào)查只是兩家公司大規(guī)模并購的正常過程，可能意味著成敗。說這不是一件事。得到。兩個月前的6月16日，SOHO中國宣布，黑石提出全面收購要約，擬通過投資SOHO中國收購控股權(quán)，收購價格為每股5港元，支付最高金額為236.58億港元。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將持有9%的股份。 SOHO中國將繼續(xù)在香港聯(lián)交所上市。同時，黑石計劃維持SOHO中國現(xiàn)有的核心業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊�，F(xiàn)有控股股東將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)和資源優(yōu)勢支持SOHO中國業(yè)務(wù)發(fā)展。 （圖片來源：來自SOHO中國微信公眾號）從2014年開始，潘石屹就推出了SOHO中國的“大賣”模式，頻頻出售SOHO中國的資產(chǎn)，這就是潘石屹房產(chǎn)的“大賣”模式。收購被視為此次撤回的最后一章。有人說他精明而傲慢，也有人說他只是做了商業(yè)選擇。拋開對潘石屹道德水平的評判，本文將從商業(yè)角度梳理黑石集團(tuán)收購SOHO中國的過程，闡釋黑石集團(tuán)與SOHO中國并購交易背后的動機，并試圖尋找其中的原因。信號。

潘思怡為何退出？公開資料顯示，SOHO中國由潘石屹、張鑫于1995年創(chuàng)立，是中國知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，目前擁有和管理商業(yè)地產(chǎn)130萬平方米。回顧SOHO中國的發(fā)展歷程，SOHO中國在其歷史上經(jīng)歷了兩次重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 2005年，SOHO中國從早期住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)開發(fā)+細(xì)分。 SOHO中國通過收購北京未完工的商業(yè)地產(chǎn)、對其進(jìn)行改造并批量出售而迅速發(fā)展。我們在北京建造了第一個SOHO項目，—— SOHO 現(xiàn)代。成增于1999年、2000年連續(xù)獲得北京地區(qū)單一項目銷售冠軍。后來，隨著中國政府宣布禁止銷售房地產(chǎn)的政策，SOHO中國于2012年開始轉(zhuǎn)型，從銷售模式轉(zhuǎn)向自給自足模式。在這種模式下，SOHO中國的收入來源從銷售收入轉(zhuǎn)向租金收入。潘石屹從2014年開始出售中國SOHO資產(chǎn)，至今在這條路上已經(jīng)走了7年，而據(jù)不完全統(tǒng)計，從2014年到2019年，潘石屹出售各類SOHO中國資產(chǎn)共計7次。到2019年10月，市場上有傳言稱SOHO中國已打包出售北京、上海的8處房產(chǎn)（也被稱為SOHO中國的“八大金剛”），但一直沒有找到買家。 （來源：易建財報） 由于銷售頻繁，潘石屹的“清倉甩賣”行為也被解讀為“徹底退出房地產(chǎn)市場”的信號。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2014年以來，SOHO中國通過資產(chǎn)出售連續(xù)套現(xiàn)超過350億元。 2007年，SOHO中國在香港上市，籌資128.6億港元，上市首日股價上漲15%，市值達(dá)到487億港元。還創(chuàng)下了當(dāng)年亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄，一炮而紅。目前，SOHO中國的市值已遠(yuǎn)未達(dá)到原來的價值。這意味著SOHO中國上市以來不但沒有為投資者帶來利潤，還損失了投資者的財富。截至發(fā)稿，《艾問人物》（iask-media.com）注意到，SOHO中國股價為每股3.36港元，市值為174.7億港元。中大證券的研究數(shù)據(jù)顯示，從SOHO中國的營收來看，雖然自2014年以來SOHO中國的租金收入增長了三倍多，但SOHO中國的整體營收卻“斷崖式下滑”，我已經(jīng)開始體會到了。數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國歷史營收在2010年達(dá)到峰值182.15億元，但到2014年這一數(shù)字跌破100億元，近幾年從未超過20億元。到2018年，SOHO中國營業(yè)利潤已縮水至17.21億元。不難看出，SOHO中國的收入分水嶺是在2014年推出“甩賣”模式時出現(xiàn)的。繼續(xù)維持出租物業(yè)不是很好嗎？潘石屹為何一直在銷售路上奔跑？答案在于租金回報。潘思怡曾在接受媒體采訪時抱怨，“談?wù)撝袊�的租金回報率很尷尬�！?“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行融資的資金成本卻超過4%，這幾乎是房地產(chǎn)行業(yè)資金成本最低的。這意味著它經(jīng)營房地產(chǎn)很難渡過難關(guān)。”2017年，潘石屹曾表示，國內(nèi)有兩個SOHO項目不會出售。 “外灘SOHO就是其中之一，位置太重要”；望京SOHO不會賣，太漂亮了。我非常喜歡它。然而2019年10月，有消息稱潘石屹正籌劃打包出售SOHO中國的《八金剛》，這兩個項目就被納入其中。潘石屹轉(zhuǎn)型SOHO中國，隨后出售資產(chǎn)，但也停止購買國內(nèi)項目。但與此同時，它繼續(xù)購買海外資產(chǎn)。據(jù)媒體報道，班石毅2011年斥資7億美元購買了毗鄰紐約曼哈頓廣場的港務(wù)局長途汽車總站辦公樓。

2012年，追加投資6億美元，收購曼哈頓公園大道廣場49%的股份。 2013年，潘石屹妻子張欣聯(lián)手巴西薩夫拉家族，以14億美元收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。這對夫婦的長子經(jīng)營的一家英國房地產(chǎn)公司同期也收到了多個當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目的訂單。而且，根據(jù)天眼查信息，2019年12月18日至2020年1月14日的一個月內(nèi)，潘石屹注冊了7家公司，注冊資本在150萬元至2億元不等。都是外資企業(yè)。于是，“別讓潘思怡逃走”的聲音開始變大。

黑石為什么要這么做？回顧黑石集團(tuán)收購SOHO中國，可謂一波三折。 2020年3月，有消息傳出黑石集團(tuán)與SOHO中國正在就私有化進(jìn)行談判，當(dāng)時黑石集團(tuán)提出了每股6港元、交易價值40億美元的私有化方案。但據(jù)報道，受疫情影響，SOHO中國的未來變得不確定，交易暫時陷入停滯。 2021年6月，SOHO中國宣布黑石提出全面收購要約，旨在收購SOHO中國控股權(quán)，收購價格為每股5港元，最高支付金額為236.58億港元（約合30億美元） ）。交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東將持有9%的股份。如果收購成功，將意味著SOHO中國潘石屹時代的結(jié)束。值得注意的是，此次交易價格較一年前雙方談判時折扣了25%。有人說黑石集團(tuán)做了一件大事。然而，也有人質(zhì)疑黑石集團(tuán)如何看待中國的SOHO。 SOHO中國在6月份的公告中表示：黑石對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，希望尋找機會擴大在華投資。這不是謊言。艾問（iask-media.com）獲悉，黑石資本近年來頻頻進(jìn)軍中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，在物流倉庫、城市購物中心等領(lǐng)域進(jìn)行了大量投資。據(jù)報道，2018年12月，黑石集團(tuán)以12億美元收購新加坡豐樹集團(tuán)上海商業(yè)項目上海怡豐城及其鄰近寫字樓，并于次年春季以4億美元收購Turbo，以8000萬美元收購。曼公司擁有三個購物中心50%的股份，隨后又相繼收購了香港國際建投和上海長泰廣場。疫情過后，黑石布局步伐加快，2020年10月，黑石正式接手融創(chuàng)旗下上海相宜花園三期第四棟樓，總投資12億元，并于11月開始投資廣州國際。富力地產(chǎn)旗下空港富力綜合物流園項目收購計劃于今年1月正式簽約，交易總金額11億美元（約合人民幣71億元）。據(jù)統(tǒng)計，迄今為止，黑石在中國的物流布局已覆蓋23個城市，面積達(dá)5300萬平方英尺。

據(jù)《艾問人物》（IASK-MEDIA.COM）報道，黑石集團(tuán)董事總經(jīng)理王天兵先生在2018年7月接受媒體采訪時表示，黑石集團(tuán)將重點布局全球物流地產(chǎn)，雖然中國已經(jīng)擁有大量物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)方面，商貿(mào)各大企業(yè)和開發(fā)商全線引入物流倉儲，但從供需角度看，我國倉儲空間供應(yīng)有限，需求依然旺盛，意味著租金仍有上漲空間。未來。

公開資料顯示，黑石集團(tuán)成立于1985年，總部位于美國紐約，主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、私募股權(quán)、對沖基金解決方案和私人信貸，目前是全球最大的私募股權(quán)投資機構(gòu)。 2021年一季度財報數(shù)據(jù)顯示，黑石集團(tuán)目前管理總資產(chǎn)超過6488億美元（約合人民幣超4萬億元），新增采購規(guī)模達(dá)1108億美元，位居第一。在世界上。黑石集團(tuán)也被業(yè)內(nèi)稱為“房地產(chǎn)之王”。黑石集團(tuán)于1991 年開始組建房地產(chǎn)投資團(tuán)隊，現(xiàn)已發(fā)展成為全球最大的房地產(chǎn)投資管理團(tuán)隊之一。數(shù)據(jù)顯示，黑石位列全球私募房地產(chǎn)投資領(lǐng)域權(quán)威媒體PERE（Private Equity Real Estate）發(fā)布的2020年全球私募房地產(chǎn)機構(gòu)百強榜單。顯示總共籌集了美元。 2020年資金總額649.3億美元，排名第一。梳理黑石集團(tuán)與中國市場的淵源發(fā)現(xiàn)，黑石集團(tuán)近10年來一直積極投資中國房地產(chǎn)，在中國擁有約600萬平方米的房地產(chǎn)。如果交易完成，此次收購可能成為黑石集團(tuán)在亞洲最大的房地產(chǎn)投資。萬通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖曾就黑石集團(tuán)收購SOHO中國發(fā)表過看法，并拆解了黑石集團(tuán)的投資邏輯。根據(jù)馮·倫恩的分析，黑石集團(tuán)的投資邏輯是“尋找缺口”，或者說尋找定價低于其資產(chǎn)估值的公司。差距越大，股票價格和資產(chǎn)價格之間的差異就越大。例如，一家房地產(chǎn)公司表示，“該公司目前市值為1000億日元，但其資產(chǎn)價值可能達(dá)到2000億日元，可能是黑石的投資目標(biāo)。”房地產(chǎn)收購后，黑石組有兩個方向。 “擰干毛巾” 第二件事是做交易。他進(jìn)一步分析，股票價值與資產(chǎn)價格相差較大，因此“擰干毛巾”后估值會更高。 “股價可能會高一倍，但如果我們‘扭毛巾’，差價就會翻倍，所以如果我們賣掉五棟樓，我們就完事了，我們就能從中賺錢了�！睂τ诤谑瘉碚f，這也是一種投資方式。”黑石·集團(tuán)過去的房地產(chǎn)投資中最著名的是希爾頓酒店集團(tuán)，該集團(tuán)于2007年6月上市。2006年，黑石集團(tuán)利用杠桿將希爾頓酒店私有化酒店集團(tuán)。做到了。隨后，2008 年金融危機襲來，黑石損失了幾乎全部60 億美元投資，在行業(yè)低迷時期，黑石開始“整頓”希爾頓及其運營，直至2013 年12 月，希爾頓在新證券交易所上市。約克證券交易所創(chuàng)下酒店公司最大上市融資紀(jì)錄Blackstone 歷史上最賺錢的房地產(chǎn)投資，到2018 年Blackstone 集團(tuán)清算完成時利潤將超過140 億美元關(guān)于Stone 關(guān)于該集團(tuán)收購SOHO 中國，有人說黑石集團(tuán)可能故技重施，再次“化腐朽為神奇”。參考文章：1.《黑石收購SOHO中國圖謀的是什么？》、新金融2.《馮侖首談SOHO中國收購案：黑石永遠(yuǎn)在“找差”》、馮倫峰馬牛3、010 -30000、澤平宏觀END 作者：清子編輯：多金圖片編輯：秋秋來源：圖片來源被盜用刪除